الامتياز عبارة عن دين غير مدفوع يرتبط بممتلكات تعقد بيع العقار حتى يتم حلها. في حين أن الامتيازات والرهون العقارية طوعية ومتوقعة ، فإن الأنواع الأخرى من الامتيازات يمكن أن تمنعك من الحصول على سند ملكية لعقارك ميكانيكا الامتياز ، والامتياز الضريبي ، وامتياز الحكم لا إرادي ويجب حلها قبل البيع.
أنواع الامتيازات وكيف تعمل
هناك أربعة أنواع رئيسية من الامتيازات الطوعية وغير الطوعية التي تُشاهد كثيرًا في العقارات: الامتيازات والرهون العقارية والامتيازات الضريبية والامتيازات الضريبية. يصف هذا القسم كل من هذه الامتيازات ، سواء كانت طوعية أو غير طوعية ، وكيف تعمل.
هناك أربعة أنواع شائعة من الامتيازات في منزل أو عقار.
1. الرهن العقاري الامتيازات
الرهن العقاري هو شكل قانوني من أشكال الضمان لضمان سداد الدين باستخدام الممتلكات كضمان. إن حق الامتياز ، أو في بعض الولايات ، صك ائتمان ، يحمي المقرض ويمنحهم حقوق الملكية الخاصة بك إذا كنت لا تدفع كما وعدت. يتم الإفراج عن الامتيازات عندما يتم سداد القرض بالكامل.
تتضمن بعض المعلومات المهمة الأخرى التي يجب معرفتها عن الامتيازات العقارية ما يلي:
- أنت تدفع ، عليك البقاء: طالما كنت تدفع كما وعدت المقرض لن تمارس حقها في ملكية الممتلكات الخاصة بك
- يأخذون الأولوية: عادة ما تأخذ الامتيازات العقارية الأولوية على أنواع الامتيازات الأخرى التي سنناقشها ، باستثناء الامتيازات الضريبية
- إنها شائعة: من الشائع في أمريكا أن يتحمل الناس دينًا كبيرًا عند شراء منزل ، حيث يتيح الامتياز لأصحاب المنازل المحتملين وسيلة لتمويل عملية الشراء
- تدفع في بيع الممتلكات: عند بيع الممتلكات الخاصة بك ، يتعين دفع الامتيازات لتحويل الفعل إلى مالك جديد
- هم الامتيازات الطوعية: عندما توافق على اقتراض أموال من مقرض رهن عقاري ، فإنك توافق طواعية على استخدام منزلك كضمان في حالة عدم الدفع
- هناك فوائد المستهلك لهذا النوع من الامتياز: الرهن العقاري يسمح لك باقتراض مبلغ كبير من المال. في عملية الشراء ، يتيح لك الامتياز شراء منزل قبل توفير ما يكفي من النقود
تحدث حالات حبس الرهن عندما لا يدفع المقترض ما وعد به ويمارس المقرض حقه في الاستيلاء على العقار. الرهن العقاري يمنح المقرضين الحق في حبس الرهن ولكن هذا مكلف والحل الأخير. سوف المقرضين فرض رسوم في وقت متأخر عن المدفوعات الفائتة وإرسال تحذيرات مكتوبة لتشجيع الدفع قبل الرهن.
2. ميكانيكا ليان
عندما يبرم المقاول اتفاقية مع صاحب المنزل لأداء الخدمات وتحسين الممتلكات ، يوافق صاحب المنزل على دفع ثمن هذه الخدمات وبدء العمل و / أو إكمال العمل. الامتيازات الميكانيكية هي الشكل الأكثر شيوعًا للامتياز غير الطوعي الذي يوضع على العقارات.
من الناحية الفنية ، يمكن وضع رهن ميكانيكي على عقار لأي مبلغ بالدولار. ومع ذلك ، هناك تكاليف مرتبطة بتقديم رهن ، لذلك فهي أكثر شيوعًا مع خسائر أكبر. كل دولة لديها سياساتها الخاصة للامتيازات يتم التعامل معها. في جميع الحالات ، يجب إزالتها أو استيفائها قبل نقل السند.
على سبيل المثال ، يقوم مقاول معدات التكييف والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) بتثبيت معالج جوي جديد لخاصية Fix-n-flip الخاصة بك ، بمجرد الانتهاء من ذلك ، يحاولون تحصيل الرصيد المتبقي المستحق ، وتقرر عدم الدفع. يمكنهم ، بدوره ، رفع دعوى ضد الممتلكات الخاصة بك للمبلغ المستحق يتطلب سداد ديونها قبل أي تحويلات الفعل.
يشير تقديم امتياز ميكانيكي ناجح إلى ما يلي:
- تم اتباع عملية محددة: يختلف قانون الامتياز الميكانيكي حسب الولاية ، لذلك دعنا نقول أن المقاول قد اتبع الإجراءات القانونية التي تتطلبها ولايتك لتقديم الامتياز
- ستكون هناك سحابة على العنوان: إذا تم تأكيد الامتياز ، فإن المقاول لديه الآن سحابة على اللقب
- يتم إرفاق الديون إلى العقار حتى القرار: رهن ميكانيكي يشير إلى أن دين المقاول غير المدفوع يرتبط به والذي ينقل مع العقار ؛ من غير المحتمل أن يرغب أي شخص في شراء عقار مع إرفاق امتياز لأنه لن يحمل سندات ملكية واضحة
أفضل طريقة لمنع امتياز هو الدفع كما هو متفق عليه. إذا كنت تعمل مع العديد من المقاولين من الباطن ، فقد يكون التعاقد مع مقاول عام فكرة جيدة. تأكد من الاحتفاظ بسجلات السحوبات والمدفوعات في القضية المطلوبة في المحكمة. ضع في اعتبارك أن لكل ولاية قوانينها الخاصة بالإعفاءات والتنازلات.
3. الامتيازات الضريبية
إذا لم يدفع مالك المنزل ضرائبه الفيدرالية أو الولائية أو المحلية ، فيمكن فرض ضريبة على ممتلكاته. يتم وضع الامتيازات الضريبية على خاصية لإهمال ضريبة الممتلكات ، ولكن يمكن أيضًا وضعها مقابل أشياء مثل ضرائب الدخل غير المدفوعة.
في حين أن الرهن لا يعني الاستيلاء الفوري على الممتلكات ، فإن هذا الامتياز غير الطوعي يأخذ الأولوية على الامتيازات الأخرى وسيظل ساري المفعول حتى يتم سداد الدين. عادة ما يكون لهذا النوع من الامتياز عملية تتصاعد بدون دفع حتى يتم بيع العقار لسداد الديون المستحقة.
تم توثيق عملية امتلاك الضريبة بشكل جيد وتشمل:
- إشعار مسبق لأصحاب المنازل: قبل تقديم الامتياز الضريبي ، سيتم إرسال فاتورة ضريبية لمالك المنزل للمطالبة بالدفع وإخطاره بعواقب عدم دفع المبلغ
- إشعار للدائنين الآخرين: إذا لم يدفع صاحب المنزل الفاتورة في الفترة الزمنية المحددة ، يتم عندئذ تقديم رهن سوف يجعل الدائنين الآخرين ، مثل شركات الرهن العقاري ، على علم بأن الحكومة قد تطالب بهذا المنزل المعين
- تأثير الائتمان: يتم إرسال إشعار الرهن الضريبي إلى مقرض الرهن العقاري الخاص بك ووكالات تقارير الائتمان مما يجعل القروض المستقبلية صعبة ويمكن أن يجبر مقرض الرهن العقاري على حبس الرهن
- يجب أن تدفع في وقت البيع: يجب دفع الامتيازات الضريبية قبل أن تتمكن من بيع الممتلكات الخاصة بك ؛ يمكن أن تساعد شركة ملكية عقارية أو محامي عقارات في ذلك
إذا لم يكن هناك حل بين صاحب المنزل ووكالة الضرائب المحلية أو الفيدرالية ، فسيتم عرض المنزل للبيع من قبل الكيان الضريبي المسمى "بيع الضريبة". في ذلك الوقت ، فإن العقار واسم صاحب المنزل والضرائب المستحقة غالبًا ما يتم نشرها في الولايات القضائية المحلية حيث يمكن أن تستمر عملية البيع.
4. حكم الامتيازات
يمكن وضع حق الامتياز على عقار عندما يتم رفع دعوى قضائية على صاحب المنزل ، ويفقد ، ولا يستطيع الدفع. تغطي الامتيازات القضائية مجموعة من الظروف بما في ذلك دعم الطفل وقضايا حوادث السيارات. يمكن رفع حق الامتياز ضد العقارات أو الممتلكات الشخصية مثل المركبات أو الأثاث لسداد الدين.
عادة ، الامتيازات الحكم هي الملاذ الأخير لمحاولة القبض على الديون المالية. على سبيل المثال ، في إعالة الطفل ، غالبًا ما تتاح لك الفرصة للتكفير عن جنوحك. ومع ذلك ، إذا كنت مدينًا بالمال ، ولا تدفعه ، وقضت المحكمة لصالح الشخص المستحق ، فيمكنها عندئذٍ إصدار حكم بالتعويض لاسترداد هذه الأموال.
يمكن أن تؤدي امتيازات الحكم أيضًا إلى حدوث هذه المشكلات:
- الحجز التحفظي للأجور: غالبًا ما تكون الأجور مدفوعة لسداد الديون قبل امتيازات الحكم ، لأن الأحكام لا تشغل المركز الأول مثل الضرائب أو القروض العقارية.
- مضاعفات البيع: لا يمكن أن يحدث نقل ملكية واضح لبائع جديد حتى يتم الوفاء بامتياز
- يتابعونك: حتى إذا كان الشخص لا يملك ممتلكات حاليًا ، فيمكن للأحكام اتباعها في الأصول المستقبلية
على سبيل المثال ، إذا كان بيتر يرفض دفع إعالة الطفل وكان له حكم بقيمة 40،000 دولار ولكن ليس لديه أي أصول ، فسيتم إرفاق رهن امتياز برهنه العقاري وممتلكاته في وقت الشراء إذا حاول شراء منزل في المستقبل .
الآثار المترتبة على امتياز على بيع الممتلكات
لا يمكن بيع منزلك حتى يتم حل أي امتياز على العقار. يضع الامتياز سحابة على العنوان يمكن أن يسبب قضيتين أساسيتين: التأخير المستمر أو إلغاء المعاملة تمامًا. في حين أن الامتيازات والرهون العقارية معروفة ومفهومة ، فإن أنواع الامتيازات الأخرى يمكن أن تسبب انتكاسات هائلة.
هناك نوعان من الآثار الرئيسية للامتياز على بيع الممتلكات الخاصة بك.
1. تأخر التسوية
التسويات المتأخرة شائعة في العقارات ذات الامتيازات ، ويمكن في بعض الأحيان حلها بسهولة نسبية. على سبيل المثال ، إذا كان البائعون في وضع يسمح لهم بحل الامتياز وسيدفعون الثمن لتخليص أنفسهم من الممتلكات ، أو لديهم مشكلات إدارية تضع حق الامتياز الذي طغى على الملكية بشكل غير ضروري.
هناك أوقات لم يقم فيها المقرض بإصدار رهن على قرض مدفوع. في هذه الحالة الإدارية ، يمكن لشركة عقارية أو محامي عقارات مساعدتك ، لكن الأمر يستغرق بعض الوقت. إذا كنت لا تستخدم شركة ملكية أو محامي عقارات ، فتوقع تأخيرًا كبيرًا ، خاصة إذا كان المقرض قد توقف عن العمل.
2. المعاملة الملغاة
في حين أن بعض الامتيازات سهلة الحل لمالك العقار ، فقد يكون بعضها الآخر معقدًا أو غارقًا في المشكلات القانونية التي تطول العملية دون نهاية في الأفق. هناك عدد من الأسباب التي قد تنخفض عمليات الشراء إذا كان العقار له امتياز مرتبط بالعقار.
الأسباب التي قد تؤدي إلى تأخير أو إلغاء عملية شراء:
- المشترين المضللين: يضلل أصحاب العقارات المشترين فيما يتعلق بالإغلاق الزمني لتقديم عنوان واضح وقابل للتسويق ولا يمكن للمشترين الانتظار
- المنازعات الرسمية: يرغب المالكون في النزاع على الامتياز بشكل قانوني في المحكمة ولا يمكن للمشتري انتظار مواعيد المحكمة وإجراءاتها
- البحث عن عنوان في اللحظة الأخيرة: قد لا يطلب المشترون أو المستثمرون أو الأشخاص الذين لا يعملون مع الوكلاء البحث في العنوان حتى اللحظة الأخيرة ، ويتم اكتشاف امتياز يتطلب تأخيرات
في حين يتم سداد بعض أنواع الامتيازات في وقت الإغلاق ، مثل الامتيازات والرهون العقارية أو حتى رهن المقاول الصغير الذي يتم التفاوض عليه مقدمًا ، فإن معظم البنوك والمقرضين الآخرين لا يرغبون في تمويل عقار برهن حالي لن يكون متاحًا تدفع بحلول الوقت المالك الجديد يأخذ حيازة.
من المهم ملاحظة أن بعض المستثمرين سيشترون العقارات نقدًا بأنواع محددة من الامتيازات ، مثل الامتيازات الضريبية ، إذا كان بإمكانهم خصم السعر لصالحهم ، لكن هؤلاء ليسوا المشترين الرئيسيين على العقارات السكنية الشائعة.
كيفية حل الامتيازات
في حين أن بعض الامتيازات ناجمة عن أخطاء إدارية ، إلا أنه يجب دفع الغالبية بالكامل أو المتنازع عليها قانونًا وحلها لإطلاق الرهن. لمتابعة عملية المبيعات في الوقت المناسب ، يمكنك دفع المبلغ بالكامل أو إعداد خطة للدفع أو الاستئناف على الامتياز أو التفاوض بشأن سعر البيع.
هناك أربع طرق لحل الامتيازات.
1. دفع المبلغ بالكامل
أفضل طريقة لحل امتياز دقيق موجود هو دفع المبلغ بالكامل عند الإمكان. حتى النهج المباشر في دفع الامتيازات بشكل صريح ، غالبًا ما يحتاج إلى وقت ومثابرة. على سبيل المثال ، عند دفع الامتيازات الضريبية مصلحة الضرائب ، والوكالة لديها فترة 30 يوما للافراج عن الرهن الذي لا يزال في كثير من الأحيان خلق تأخير.
أن تدرك أنه بسبب الإفراج عن الرهن من الممتلكات لا يعني أنه سيتم إزالته من تاريخ الائتمان الخاصة بك. تأكد من أنك إذا دفعت أموالك ، فإنك تطلب من الطرف المدفوع إصدار نموذج للإفراج عنك ، يمكنك معارضة مكاتب الائتمان التي لا تزال قيد التسجيل.
2. إعداد خطة التقسيط أو طلب إصدار جزئي
ستسمح لك بعض الامتيازات ، مثل الامتيازات القضائية أو الامتيازات الضريبية ، بإعداد خطة تقسيط تسمى "اتفاقية القسط" للامتيازات الضريبية. قد تسمح لك الامتيازات الأخرى مثل امتياز الميكانيك بإجراء دفعة جزئية ثم تغيير مقدار الامتياز الحالي المسجل - الذي يطلق عليه الإصدار الجزئي - مما قد يجعله أكثر ملاءمةً للمشترين.
اتفاقيات التقسيط
إذا شعرت مصلحة الضرائب أو هيئة ضرائب محلية أو محلية أخرى أنه بإمكانك سداد ديونك الحالية ، فيمكنك وضعها على اتفاقية التقسيط ، ويمكنك بعد ذلك طلب سحب الرهن. لا تزال هذه الامتياز لا تتم إزالتها تلقائيًا من سجل الائتمان الخاص بك ، لذا تأكد من معالجة هذا الأمر مع مكاتب الائتمان بعد سريان اتفاقية السداد الخاصة بك.
الإصدار الجزئي
قد لا يسمح امتياز الميكانيكي تقنيًا بالدفع الجزئي ، ولكن إذا تم إجراء ذلك وكان هناك سجل به ، فيمكنك حينئذ تقديم التماس لتغيير المبلغ الحالي للامتياز المسجل. وهذا ما يسمى تقديم "إصدار جزئي". هذا لا يحل الرهن ، ولكن إذا كان هناك مشترين نقديين على استعداد للتفاوض على السعر ، فإن المبلغ الأصغر المسجل يجعل المنزل أكثر عرضة للبيع أو أكثر من المحتمل أن يكون قادراً على تصفية امتياز على بيع إذا كان هناك أي أرباح لصاحب المنزل.
3. نداء أو نزاع ليان
في حين يتم منحك فرصة للطعن في جميع الامتيازات قبل التقسيط في محكمة قانونية ، في بعض الأحيان هناك الامتيازات المقدمة عن طريق الخطأ ، كما يحدث بشكل دوري مع الامتيازات الضريبية الفيدرالية. إذا حدث هذا لك ، فيمكنك الاستئناف من خلال جلسة استماع إدارية. يمكن لمحامي العقارات مساعدتك من خلال هذه العملية.
في حالة وجود أخطاء في الامتيازات ، سيتم رفضها عادةً خلال 14 يومًا من الحكم لصالحك. كن على دراية بأنه على الرغم من أن هذه الامتيازات لم تعد موجودة ، إلا أنه لا يزال يتم تسجيلها في مكاتب الائتمان ، لذا فمن الحكمة التحقق منها حتى بعد إزالتها لحذفها من أي سجلات وكالات تقارير.
4. التفاوض مع مشتري المساكن على السعر لتشمل اعتبارات ليان
في حين أنه غير تقليدي ، هناك مستثمرون ومشترون منزليون يقدمون عروضًا نقدية ومستعدون للتفاوض مع اعتبارات الامتياز في الاعتبار للحصول على صفقة قوية. بعض المشترين على استعداد للتفاوض عن طريق طرح المبلغ المستحق من سعر الشراء. القيام بذلك هو إستراتيجية غير شائعة ، ولكن لديه القدرة على إفادة كل من المنزل والمشتري.
كطريقة للاستثمار ، سيقوم بعض الأفراد بشراء شهادات امتياز ضريبية تم إصدارها لأصحاب المنازل. لمعرفة المزيد حول هذه الممارسة ، راجع دليلنا لفرض ضريبة الامتياز والاستثمار الضريبي.
ما هي الأسئلة الشائعة عن Lien؟
بينما أجبنا على الكثير من الأسئلة حول الامتيازات ، قد لا يزال لديك بعض الأسئلة التي لم تتم الإجابة عليها. لقد قدمنا ردودًا على بعض الأسئلة الأكثر شيوعًا هنا. إذا كانت لديك أسئلة أخرى ، فلا تتردد في طرحها في منتدى FitSmallBusiness ، وسنعود إليك بإجابة.
كيف تعرف إذا كان هناك امتياز على الممتلكات الخاصة بك؟
لا يتم عادةً وضع الامتياز على الممتلكات الخاصة بك دون إشعار. ومع ذلك ، للتأكد من عدم وجود الامتيازات غير الطوعية الموجودة في الممتلكات الخاصة بك ، انتقل إلى مكتب مقيم المقاطعة الخاص بك عبر الإنترنت وقم بإجراء بحث عن العنوان يوفر لك هذه المعلومات دون أي تكلفة أو يمكن لشركة عقارية أو محامي عقارات مساعدتك بشكل معقول رسوم رمزية.
ما مدة الامتيازات الأخيرة؟
تعتمد تواريخ انتهاء الصلاحية على الامتيازات على نوع قوانين الرهن والدولة. تدوم امتيازات ضريبة الدخل الفيدرالية لفترة أطول من امتيازات بعض الدول التي يمكن أن تتراوح بين 90 يومًا إلى أكثر من 10 سنوات مع السماح لمعظم القوانين الدائن بتجديد الامتياز قبل انتهاء الصلاحية.
يمكنك بيع منزلك مع امتياز ضده؟
يمكنك بيع العقار ، لكنه صعب جدًا. المقرضين عادة لن تصدر قروضا للعقارات مع الامتيازات القائمة. هذا لأن الرهن يشير إلى أن دائنا آخر لديه مطالبة مالية ضد الممتلكات. حل الامتيازات قبل إدراج منزل للبيع هو الحل الأفضل.
الخط السفلي
عند فحص ما هو الامتياز ، نجد ليس فقط أنواعًا متعددة من الامتيازات ، ولكن أيضًا العواقب التي قد تترتب على ذلك عند الاقتراب من بيع منزل أو عقار. في حين أن هناك العديد من الطرق التي يمكن من خلالها التعامل مع الامتيازات لحلها ، فإن دفع الامتياز بالكامل أو ترتيب خطة للدفع هو عادةً الخيار الأكثر فاعلية لمسح العنوان والسماح ببيع العقار للمضي قدماً خلال إطار زمني متوقع.
