عند إعادة تمويل عقار تأجير ، يمكنك عمومًا توقع معدل فائدة يبدأ من 5.04 بالمائة لمدة 30 عامًا وبنسبة 75 بالمائة على الأقل. هناك عادة خمس خطوات المشاركة عند إعادة تمويل الاستثمار العقاري. وتشمل هذه الأشياء مثل اختيار المقرض ، وتطبيق لإعادة تمويل العقار ، وعملية الاكتتاب.
إذا كنت مستعدًا لإعادة تمويل عقار استثماري ، فإننا نوصيك بالعمل مع Visio Lending. إنهم مقرض وطني يقدم قروضًا للمستثمرين بأسعار تنافسية. يمكنك الحصول على ترخيص مسبق عبر الإنترنت في دقائق معدودة وتمويله في حوالي 21 يوم عمل.
زيارة Visio الإقراض
فيما يلي الخطوات الخمس لإعادة تمويل الاستثمار العقاري:
1. تأكد من إعادة التمويل هو حق لك
يمكنك إعادة تمويل استئجار الممتلكات عندما تحصل على قرض جديد على الممتلكات الخاصة بك لسداد القرض القديم. يمكنك الاحتفاظ بالعائدات كنقد ، أو لا توجد أي عائدات ، ويوفر قرضك الجديد معدلًا أو مدة أفضل من قرضك السابق.
بشكل عام ، يقوم المستثمر بإعادة تمويل عقار استثماري للحصول على سعر فائدة أقل ، أو تغيير شروط رهنه ، أو سحب الملكية من العقار كنقد. إذا قمت بتخفيض سعر الفائدة الخاص بك ، يمكنك توفير المال على مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ووضع هذه الأموال في شراء وإصلاح عقار استثماري آخر. إذا قمت بإعادة تمويل العقار الاستثماري للحصول على حقوق الملكية ، فيمكنك استخدام هذه الأموال لشراء عقار آخر.
معدلات وشروط ومؤهلات إعادة تمويل تأجير الممتلكات
كل مقرض له أسعاره وشروطه ومؤهلاته الخاصة لإعادة تمويل عقار مستأجر. بشكل عام ، تكون المعدلات أعلى قليلاً من إعادة تمويل الإقامة الأولية. المؤهلات عادة ما تكون أكثر صرامة أيضًا.
تشمل الأسعار والشروط النموذجية ما يلي:
- معدلات: 5.04 بالمائة للرهن الثابت لمدة 30 عامًا و 4.03 بالمائة للرهن الثابت الثابت لمدة 15 عامًا ، وهما أعلى بنسبة 0.5 بالمائة من معدلات إعادة تمويل الإقامة الأولية
- شروط: 15- أو 30 عامًا هي الشروط الأكثر شيوعًا
تشمل مؤهلات إعادة التمويل النموذجية ما يلي:
- مستوى الرصيد: 660+ (تحقق لك مجانًا هنا)
- الملكية: ستة أشهر على الأقل مع مدفوعات الرهن العقاري الحالية
- تاريخ الإيجار: ستة أشهر على الأقل للموضوع
- نسبة الدين إلى الدخل: أقل من 43 في المئة
- قرض بقيمة (LTV): 75 في المئة أو أقل
من هو إعادة تمويل العقار المناسب؟
إعادة تمويل الممتلكات الاستثمارية بشكل عام مناسب للمستثمرين الذين يرغبون في الحصول على أسعار وشروط أفضل من عروض الرهن الحالية. يمكن أن يكون ذلك أيضًا مناسبًا للمستثمر الذي يريد أن يأخذ الأسهم من العقار كنقد.
إعادة تمويل العقار المستأجر مناسب لـ:
- المستثمر الذي يريد خفض سعر الفائدة
- مستثمر طويل الأجل يريد تغيير شروط الرهن العقاري
- المستثمر الذي يريد أن يأخذ الأسهم من الممتلكات كنقد للاستثمار في إصلاحات المنزل أو لشراء عقار استثماري آخر
2. اختيار المقرض لإعادة تمويل الاستثمار العقاري الخاص بك
عندما تبحث عن مقرض ، يجب أن تبدأ مع المقرض الحالي الخاص بك. نظرًا لأن لديك سجل مدفوعات في الوقت المحدد بالفعل ، فقد تكون أكثر تساهلاً مع مؤهلاتها. ومع ذلك ، إذا لم يقدموا إعادة تمويل أو لم تكن أسعارهم تنافسية ، فيجب عليك أن تتسوق للمقرضين الآخرين. اختيار المقرض هو أهم خطوة في عملية إعادة التمويل.
ما الذي تبحث عنه في المقرض عند إعادة تمويل الاستثمار العقاري
عندما تبحث عن مقرض ، فأنت تريد التأكد من أنه يقدم أسعارًا تنافسية (حوالي 5.04 في المائة لرهن عقاري ثابت مدته 30 عامًا) لأن المعدل الأقل يجب أن يبرر دفع تكاليف الإغلاق الإضافية المطلوبة بإعادة التمويل. أيضا ، النظر في المقرضين على أساس الحد الأدنى من مؤهلاتهم. لا ترغب في دفع رسوم طلب القرض قبل أن تعرف ما إذا كنت مؤهلاً لإعادة التمويل.
بعض الأسئلة التي يجب طرحها عند اختيار المقرض تشمل:
- هل تعيد تمويل العقارات الاستثمارية في ولايتي؟
- كم من الوقت يجب علي امتلاك عقار استثماري قبل أن أتمكن من إعادة التمويل؟
- ما مدة تأجير العقار قبل إعادة التمويل؟
- ما هو الحد الأدنى لمتطلبات درجة الائتمان الخاصة بك؟
- ما هو معدل الفائدة الخاص بك؟
- ما هي الشروط التي تقدمها؟
- كم يستغرق إغلاق القرض؟
- ما هي الرسوم الخاصة بك: بما في ذلك التقييم ، طلب القرض ، وإغلاق التكاليف؟
أين يمكن العثور على المقرض عند إعادة تمويل تأجير الممتلكات
يمكنك أن تبدأ مع البنك المحلي أو الاتحاد الائتماني لمعرفة ما إذا كانت إعادة تمويل العقارات الاستثمارية. لديك بالفعل علاقة مصرفية معهم ، لذلك فهي مكان جيد للبدء. ضع في اعتبارك أن البنوك لا تقدم جميعها قروضًا عقارية أو إعادة تمويل. وإذا فعلوا ذلك ، فقد تكون أعلى من قيمتها.
إذا قررت عدم إعادة تمويل مع المقرض الحالي الخاص بك ، ثم هناك عموما خياران: البنوك والاتحادات الائتمانية أو المقرضين عبر الإنترنت. إذا كنت تريد مقرضًا تقليديًا أو شخصًا لديك حساب معه بالفعل ، فإن البنك أو الاتحاد الائتماني مناسب لك. ومع ذلك ، إذا كنت تفضل عملية أكثر انسيابية والتقدم بطلب عبر الإنترنت ، فيجب أن تفكر في تقديم مقرض عبر الإنترنت.
المقرضون الخمسة الأوائل الذين يقدمون إعادة التمويل لاستئجار العقارات هم:
إقراض Visio
Visio Lending هو مقرض عبر الإنترنت على مستوى الدولة يقدم منتجات القروض على وجه التحديد للمستثمرين ، بما في ذلك قروض إعادة تمويل العقارات المؤجرة. يمكنهم تأهيلك عبر الإنترنت في غضون دقائق قليلة وتمويل قروض إعادة التمويل بشكل عام في 21 يوم عمل. على عكس المقرضين الآخرين ، فإنهم لا يحتاجون إلا إلى 30 يومًا من التوابل للحصول على صرف نقدي. كما أنها تتيح للمستثمرين الكبار الفرصة لإعادة تمويل عدة عقارات في قرض واحد.
RCN العاصمة
RCN Capital هو مقرض آخر عبر الإنترنت يقدم للمستثمرين تأجير العقارات. سوف يسمحون لك بالتقدم عبر الإنترنت وإغلاق القرض عمومًا في غضون أسبوع إلى أسبوعين. تقدم آر سي إن قروض عقارية مستأجرة تصل إلى 1 مليون دولار مع 75 ٪ من حيث القيمة وشروط 30 سنة.
تسريع القروض
سرع القروض هو آخر المقرض عبر الإنترنت مع برنامج قرض إعادة تمويل الاستثمار العقاري. ميزتهم الفريدة هي أنه يمكنك تتبع التقدم المحرز في تطبيق إعادة التمويل الخاص بك عبر الإنترنت. تختلف متطلبات التوابل ووقت التمويل بناءً على مؤهلات المقترض ونوع العقار والموقع.
بنك المواطنين
Citizens Bank هو بنك تقليدي له فروع في أكثر من 940 موقعًا ، معظمها على الساحل الشرقي وفي الغرب الأوسط. أنها توفر إعادة تمويل الاستثمار العقاري (refi) وكذلك المنتجات والخدمات المالية التي تتوقعها في البنك. إذا كان لديك حساب معهم ، فإنها تقدم لك خصمًا على تكاليف إغلاق إعادة التمويل. يغلقون عادةً refi في غضون 30 يومًا.
شجرة الإقراض
Lending Tree هو مقرض عبر الإنترنت يقدم قروضًا لإعادة تمويل العقارات الاستثمارية ، بما في ذلك العقارات متعددة الأسر. لديهم اختبار قصير عبر الإنترنت يساعدك على التأهل المسبق لإعادة تمويل العقارات الاستثمارية في حوالي 10 دقائق. يمكن أن يغلقوا عمومًا قرض إعادة التمويل خلال 20 - 45 يومًا ، وعادةً ما يحتاج التوابل إلى 90 يومًا أو أكثر.
بشكل عام ، يقدم كل من هؤلاء المقرضين أسعارًا وشروطًا مماثلة ولكن قد تختلف مؤهلاتهم ، لذلك من الأفضل الاتصال بمدينين أو ثلاثة قبل اختيار أحد المقرضين للعمل معه. نظرًا لأن إعادة تمويل عقار استثماري منتج قرض محدد ، لا يقوم جميع المقرضين بالإعلان عن أسعارهم أو مؤهلاتهم عبر الإنترنت ، لذلك اتصل بهم بأسئلة محددة.
إذا كنت تفكر في إعادة تمويل عقارك المستأجر ، فاتصل بـ Lending Visio. إنهم مقرضون يتمتعون بسمعة طيبة ويعيدون إعادة تمويل العقارات الاستثمارية. لديهم أسعار تنافسية للمقترضين الرئيسيين وسوف يؤهلك مسبقا عبر الإنترنت في بضع دقائق.
زيارة Visio الإقراض
3. تنطبق على إعادة تمويل تأجير الممتلكات الخاصة بك
بعد اختيار أحد المقرضين للعمل معه ، تحتاج إلى إكمال طلب قرض لبدء عملية إعادة التمويل. سيُجري المقرض رصيدك الائتماني ويطلب بعض المستندات المالية لمعرفة ما إذا كنت موافقًا على طلب تمويل. يجب أن تتأهل مع معظم المقرضين إذا كانت درجة FICO الخاصة بك 660 وكان لديك عامين أو أكثر من العمل المستمر.
بشكل عام ، ستحتاج إلى تزويد المقرض الخاص بك بما يلي:
- مستوى الرصيد: 660+ (راجع لك مجانًا هنا)
- بيانات الرهن العقاري: ستة أشهر أو أكثر
- عائدات الضرائب: سنتان
- ادفع بذرة: شهرين
- البيانات المصرفية: من شهرين إلى ثلاثة أشهر
- عقود الإيجار: ستة أشهر أو أكثر من تاريخ الإيجار
- إيرادات الإيجار: ستة أشهر أو أكثر
بعد التقدم بطلب لإعادة تمويل العقار المستأجر ، سيقوم المقرض بمراجعة جميع مستنداتك خلال الخطوة التالية ، وهي عملية الاكتتاب.
4. الذهاب من خلال الاكتتاب على إعادة تمويل الممتلكات الاستثمارية الخاصة بك
بعد أن تقوم بملء طلب المقرض وإرسال جميع المستندات المالية الخاصة بك ، سوف يقوم المقرض بمراجعة مستنداتك خلال عملية تسمى الاكتتاب. خلال هذا الوقت ، سيقوم المقرض بفحص درجة الائتمان الخاصة بك ، والتحقق من كعب الراتب ، والبيانات المصرفية ، و / أو الإقرارات الضريبية.
بعد ذلك سيطلبون تقييم لمعرفة مقدار قيمة الممتلكات الاستثمارية. هذا يكلف عادة 300 دولار - 500 دولار (أو أكثر) ويحتاج إلى دفع مقدما. سوف يرغب المقرض أيضًا في رؤية ستة أشهر أو أكثر من مدفوعات الرهن في الوقت المحدد لعقار الاستثمار وعقود الإيجار الحالية. بشكل عام ، ستحتاج إلى امتلاك العقار لمدة ستة أشهر أو أكثر ولديك ستة أشهر أو أكثر من مدفوعات الإيجار قبل إعادة تمويل عقار مستأجر.
قفل في أسعار الفائدة لتأجير الممتلكات الخاصة بك
الجزء التالي من عملية الاكتتاب هو قفل سعر الفائدة الخاص بك. عندما تقفل سعر الفائدة ، فأنت مضمون للحصول على هذا السعر لفترة معينة من الوقت. هذا يعني أنه إذا ارتفعت أسعار الفائدة ، فستستمر في تلقي نفس السعر الذي نقلت عنه. عادة ما يستمر قفل معدل الرهن العقاري من 60 إلى 90 يومًا ، ويتقاضى بعض المقرضين رسومًا لتمديده لفترة زمنية أطول.
نظرًا لإمكانية إعادة التمويل عادةً في غضون 30 إلى 45 يومًا ، يكون قفل معدل الفائدة جيدًا حتى تكمل عملية إعادة التمويل. خلافًا للاعتقاد الشائع ، لا يوجد يوم معين أو وقت معين من الأفضل لك أن تحدد معدل الفائدة الخاص بك. بدلاً من ذلك ، من الأفضل التحدث إلى المقرض الخاص بك وإغلاقه بمجرد أن تكون مرتاحًا لشروط القرض وتكون مستعدًا لإعادة تمويل عقارك المستأجر.
الجدول الزمني العام للتأمين هو كما يلي:
- المقرض يتحقق من وثائق التحقق من الدخل الخاص بك - اسبوع واحد
- يتم تقييم التقييم ومراجعته - إسبوعين
- المقرض يتحقق من قوائم الإيجار وبيانات الرهن - اسبوع واحد
- قفل في سعر الفائدة - يوم واحد لقفل معدل ويستمر ما يصل إلى 90 يوما
يختلف هذا الجدول الزمني حسب المقرض ، ويكمل معظم المقرضين مجموعة من الأشياء بشكل متزامن أثناء عملية الاكتتاب. بشكل عام ، الجزء الأكثر استهلاكا للوقت في الاكتتاب هو جدولة التقييم ثم مراجعة تقرير التقييم.
5. الانتهاء من إعادة تمويل تأجير الممتلكات الخاصة بك في الختام
الخطوة الأخيرة في كيفية إعادة تمويل تأجير الممتلكات بمعدل كبير هي حضور الإغلاق. يشار إلى هذا أيضًا باسم التسوية: إنه عندما يوقع المقترض وثائق إعادة التمويل ويتم سداد القرض السابق. عادة ما يستغرق الإغلاق حوالي ساعة واحدة ويكون إجراءً شكليًا لأنك تملك العقار بالفعل.
قبل الإغلاق ، سيمنحك مسؤول القرض الخاص بك تكاليف الإغلاق المقدرة حتى تعرف الرسوم التي تتوقعها. يجب عليك إحضار شكلين من أشكال تحديد الهوية والأموال المعتمدة معك.
عموما إغلاق التكاليف على إعادة تمويل ما يلي:
- طلب القرض: $250 – $500
- رسوم التقييم: 300 - 500 دولار (أو أكثر) وعادة ما يحتاج إلى الدفع المسبق
- رسوم نشأة القرض: 1 في المئة من القرض
- البحث عن عنوان والتأمين على اللقب: تكاليف البحث 200 دولار - 300 دولار ؛ يختلف جزء المقرض من السياسة ولكن يمكن أن يكون حوالي 400 دولار وأعلى
- رسوم التسجيل: هذا يختلف حسب البلدية ولكن يمكن أن يكون 25 دولار - 250 دولار
أنت الآن قد أكملت عملية إعادة التمويل على تأجير الممتلكات الخاصة بك: دفع تكاليف الإغلاق ، وسداد القرض الأصلي ، وتلقي مستندات القرض الجديد. احتفظ بها في مكان آمن لأنك ستحتاج إليها للحصول على إقراراتك الضريبية.
إذا كنت تفكر في إعادة تمويل عقارك المستأجر ، فعليك استخدام Visio Lending ، وهو مقرض وطني ذو سمعة طيبة يقدم قروضًا لإعادة التمويل للمستثمرين العقاريين. يمكنهم تأهيلك عبر الإنترنت مسبقًا في غضون دقائق قليلة ، كما يقدمون أسعارًا تنافسية للمقترضين الرئيسيين.
زيارة Visio الإقراض
الآثار الضريبية عند إعادة تمويل تأجير الممتلكات
إعادة تمويل الممتلكات الاستثمارية يمكن أن يكون لها بعض الآثار الضريبية. من المهم التشاور مع خبير الضرائب للتأكد من أنك تعرف ما هي. بشكل عام ، بعد إعادة تمويل عقار استثماري ، يكون معدل الفائدة الخاص بك أقل وبالتالي تدفع فائدة أقل. هذا يعني أن خصم ضريبة الفائدة سيكون أقل ، لذلك قد تضطر إلى دفع المزيد من الضرائب.
نظرًا لأن العقار عبارة عن عقار مستأجر ، فإن مصلحة الضرائب الأمريكية تعامله كأنها شركة تدر دخلاً ، ويُتوقع منك الإبلاغ عن هذا الدخل في نموذج جدول E على إقرارك الضريبي الفيدرالي. إذا قمت بإعادة تمويل العقار بأكثر من رصيد القرض الأصلي واستردت أمواله ، فلن يكون خصم الفائدة عمومًا أكثر من مبلغ القرض الأصلي. الاستثناء هو إذا تم استخدام الأموال لتحسينات معفاة من الضرائب على استئجار الممتلكات.
إعادة تمويل استئجار ضريبة الممتلكات
بشكل عام ، إذا كان المقرض الحالي يفرض عليك غرامة مسبقة الدفع مقابل سداد القرض مبكرًا ، فسيكون هذا المبلغ معفاة من الضرائب. بعض التخفيضات الضريبية على الممتلكات الاستثمارية تشمل الإصلاحات التي تم إجراؤها على الممتلكات الاستثمارية الخاصة بك.
يمكن خصم بعض الإصلاحات فورًا على الإقرار الضريبي للعام الحالي ، ويمكن خصم البعض الآخر بمرور الوقت. مرة أخرى ، استشر خبير الضرائب للحصول على معلومات محددة.
لمزيد من المعلومات حول أفضل مزايا ضريبة تأجير العقارات لعام 2018 ، اقرأ دليل خصم الضرائب المتعمق ، والذي يتضمن ورقة عمل مجانية.
أسئلة وأجوبة (FAQ)
ماذا يعني لإعادة تمويل تأجير الممتلكات؟
يمكنك إعادة تمويل استئجار الممتلكات عندما تحصل على قرض جديد لتحل محل القرض الحالي الخاص بك. القرض الجديد يسدد القرض السابق. عادة ما تتم إعادة التمويل لسحب الأسهم من العقار أو لخفض سعر الفائدة.
كم من المال يمكنك أن تأخذ عند إعادة تمويل الاستثمار العقاري؟
هذا يعتمد على متطلبات المقرض. عادةً ما لا يكون المبلغ محددًا بالدولار ، وبدلاً من ذلك يعتمد على قيمة قرضك (LTV) ودرجة الائتمان الخاصة بك لمعرفة ما تمت الموافقة عليه.
ما هي نسبة الأسهم التي يمكنك إعادة تمويلها؟
هذا يختلف أيضًا اعتمادًا على المقرض ، ولكن عمومًا يجب أن يكون (LTV) 75 في المائة أو أقل بالنسبة لمعظم المقرضين للنظر في إعادة تمويل الممتلكات الاستثمارية الخاصة بك ، وترك 25 في المائة الأسهم في الممتلكات. هذا يعني أنه إذا كانت الممتلكات الخاصة بك تبلغ قيمتها 100000 دولار ، فلا يمكنك أن تدين بأكثر من 75000 دولار على رهنك الحالي الذي يجب اعتباره لإعادة تمويل.
هل يمكنك إعادة تمويل السحب النقدي على عقار استثماري؟
نعم ، قد يكون إعادة تمويل السحب النقدي خيارًا على تأجير الممتلكات. إعادة التمويل خارج الصندوق هي عندما يحصل المستثمر على قرض جديد على عقار موجود لاستخراج الأسهم. إعادة التمويل هي أكثر من المبلغ الحالي المستحق والمقترض يحصل على الفرق في النقد.
هو سعر الفائدة على إعادة تمويل الاستثمار العقاري أعلى من الإقامة الأولية؟
نعم ، إن معدل الفائدة على إعادة تمويل عقار استثماري أعلى بشكل عام بنحو 0.5 في المائة عن إعادة تمويل الإقامة الأولية. هذا لأن المقرض يعرف أنه إذا وقع المقترض في ضائقة مالية ، فمن الأرجح أن يدفع قرض الإقامة الأساسي قبل قرض الاستثمار العقاري.
"أسعار الفائدة على الممتلكات الاستثمارية أعلى من الإقامة الأولية. كل هذا بسبب المخاطر الكامنة في عقار استثماري ، لأن المالك لا يعيش هناك وسيكون أكثر عرضة للابتعاد عن العقار الاستثماري إذا واجهت صعوبات مالية. بالنسبة لعقار استثماري ، ستكون هناك حاجة إلى حد أدنى قدره 25 في المائة من حقوق الملكية ، في حين أنه في مكان الإقامة الأولي ، يمكنك إعادة تمويل ما يصل إلى 100 في المائة من قيمة المنزل في بعض برامج القروض. ديفيد غولدبرغ ، نائب رئيس قسم الرهن العقاري ، بنك CBC الوطني
هل لديك لوضع المال لأسفل على إعادة تمويل؟
بشكل عام ، يسمح المقرض للمقترض بدفع تكاليف إغلاق عملية إعادة التمويل إلى القرض حتى لا تكون هناك نفقات مقدمة. ومع ذلك ، يختلف هذا حسب المقرض ويمكنك أن تتوقع أن تدفع حوالي 2 في المائة من القرض كتكاليف إغلاق ، والتي تشمل رسوم إصدار القرض ، وتقييم ، والتأمين على الملكية ، ورسوم طلب الرهن العقاري.
الحد الأدنى
يمكنك إعادة تمويل استئجار الممتلكات عندما تحصل على قرض جديد مع أسعار أو شروط أفضل لتحل محل القرض الحالي الخاص بك. أولاً ، عليك أن تقرر سبب رغبتك في إعادة تمويل العقار الاستثماري الخاص بك ، ثم اختيار أحد المقرضين الذي لديه مؤهلات تفي بها ومن يقدم سعر فائدة منخفض.
إذا كنت ترغب في إعادة تمويل عقار استثماري ، فاتصل بـ Lending Visio. إنه مقرض ذو سمعة طيبة يقدم أسعارًا تنافسية للمقترضين الرئيسيين. يمكنهم تأهيلك عبر الإنترنت مسبقًا في دقائق معدودة وتمويلك في أقل من 21 يومًا.
زيارة Visio الإقراض
