يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات التجارية مجزيًا من الناحية المالية ، ولكنه يأتي أيضًا مع المخاطر. لتحسين فرصك في النجاح ، من المهم أن تتعلم من تجربة الآخرين ومعرفة أي أخطاء في الاستثمار العقاري التجاري يجب تجنبها. طلبنا من الخبراء مشاركة المزالق الأكثر شيوعًا في الاستثمار العقاري التجاري.
أهم 24 خطأ عند الاستثمار في العقارات التجارية تشمل:
1. الفشل في فهم شروط تمويل البالون
بنيامين ميزس ، الرئيس التنفيذي لشركة كليفر العقارية
وهناك نوع شائع من القروض المستخدمة في الاستثمار العقاري التجاري هو الرهن العقاري بالون. لا يفهم الكثير من المستثمرين شروط هذه القروض تمامًا قبل استخدامها في عقاراتهم. الرهون العقارية بالون هي منتجات عالية المخاطر نسبيا لمصدري الائتمان ، لأنها تتطلب من المقترض الوفاء بالسداد في مبلغ مقطوع واحد في نهاية المدة.
عادة ، لا يُطلب من المقترض سوى سداد مدفوعات الفائدة فقط أو أنه مجاني. عندما يخطئ المستثمرون لا يفكرون في ما يجب أن يحدث في نهاية رهن بالون ، فقد يحتاجون إلى إعادة التمويل (والذي قد يكون بمعدل أعلى من ذلك) إذا لم يكن لديهم المال المتاح لصنع المقطوع دفع المبلغ.
2. تقييم قيمة العقار بشكل غير صحيح
كينيث أمدوري ، خبير إدارة الثروات والمؤسس المشارك ، Crush The Street
العقارات ليست سلعة بالطريقة ذاتها التي تكون بها أونصة واحدة من الذهب في كاليفورنيا كما هي في الأرجنتين. المباني التجارية ليست كلها متساوية. فهي تتميز بدقة بدءًا من الموقع والاقتصاد المحلي وجودة البناء ومدى استحسان التصميم والمزيد. إن عدم تقييم هذه الفروق بشكل صحيح وعدم جذب الأسهم من اليوم الأول يمكن أن يؤدي إلى ألم مالي. إن أفضل ما يمكن أن يفعله الشخص الذي يبحث عن العقارات التجارية هو الحصول على نبضات لمعرفة الأماكن التي توجد فيها الأسواق الحلوة لتحديد أفضل سعر السوق العادل ، ومن الناحية المثالية ، محاولة الشراء داخل السوق أو دونه.
3. التركيز أكثر من اللازم على إجمالي الدخل
جنيفر أوخوفات ، وكيل عقارات ، كومباس
أحد أكثر الأخطاء التي يرتكبها المستثمرون عند شراء العقارات هو النظر إلى إجمالي الدخل بدلاً من صافي الدخل بعد النفقات. يقوم العديد من البائعين والوسطاء بالإعلان عن العقارات باعتبارها لها عوائد معينة ، ولكن فقط المستثمر الماهر سيبحث لمعرفة ما إذا كانت هذه العوائد حقيقية أم متوقعة ، وإذا كان يأخذ في الاعتبار النفقات الفعلية والنفقات المحتملة للملكية.
على سبيل المثال ، حتى إذا كانت الممتلكات تجني حاليًا مبلغًا جيدًا من المال للمالك ، فهل ستستمر الأرقام في تحديد المستثمر التالي بعد الضرائب العقارية وغيرها من النفقات؟ هل سيحتاج العقار إلى تحسينات جديدة (على سبيل المثال ، HVAC ، سقف) في السنوات القادمة؟ أفضل طريقة لتجنب مثل هذه الأخطاء هي العمل مع مستشار عقاري موثوق به لديه خبرة في هذا المجال. وبهذه الطريقة ، يمكنهم المساعدة في تثقيف العميل فيما يتعلق بعمليات التفتيش والإيجارات وغيرها من الأمور المتعلقة ببيع العقارات التجارية.
4. الاعتماد على المعلومات في القوائم العامة
روس موروز ، المدير المساعد ، ماركوس وميليتشاب
خطأ شائع واحد في شراء عقار تجاري هو الاعتماد فقط على القوائم المتاحة للجمهور كمصدر للمعلومات الخاصة بك. هذا يحد من خياراتك ، والفرص هي أنك لن تجد أفضل ما يناسب عملك. من الأفضل العمل مع وسيط ذو دراية يعرف الكثير من الخصائص الأخرى المتاحة غير المدرجة في مواقع الويب العامة التي لن تجدها أبدًا.
5. عدم معرفة LTV و DSCR
جون ماثيسون ، مطور عقاري ، مؤسس مشارك ورئيس تنفيذي ، نجاح القروض التجارية
عدم الاستعداد لتمويل العقارات التجارية هو السبب الرئيسي لفشل الاستحواذ. إن قضاء بعض الوقت في التنظيم قبل التحدث إلى أحد المقرضين سيحسن فرص نجاحك بشكل كبير. تحدث إلى أي مالك عقاري تجاري ناجح وسيخبرك للتأكد من ثقتك في أعدادك قبل الدخول. ستنظر الغالبية العظمى من البنوك في نسبة تغطية القرض إلى القيمة (LTV) أو تغطية خدمة الدين ( DSCR) لتحديد ما إذا كانوا مهتمين بمزيد من المناقشة. اليوم ، هناك برامج جديدة وتعليم متاحين لمساعدتك بسرعة في إعداد عرض تقديمي يقدره المقرضون - استخدمه وزيادة فرصك في النجاح.
6. الفشل في بذل العناية الواجبة
ديفيد ريشر ، المحامي والمدير التنفيذي لشركة LMP Corp.
الفشل في بذل العناية الواجبة القانونية هو خطأ شائع عند الاستثمار في العقارات التجارية. يمكن أن يحدث خطأ قانوني خطير ومكلف الفوضى عند محاولة الحصول على تمويل لعقار تجاري أو خلق مشاكل مالية بمجرد امتلاك العقار.
على هذا النحو ، تأكد دائمًا من عدم استخدام أي مساحة تجارية كشقة سكنية غير قانونية. تحقق من تقرير الملكية وتأكد من عدم وجود انتهاكات مفتوحة ، ولكن تأكد أيضًا من التحقق المادي من وجود نظام إنذار ضد الحرائق ونظام الرش التجاري بغض النظر عن عدم وجود انتهاكات مفتوحة في تقرير العنوان. تأكد من أن نظام معالجة المياه يعمل. عندما يتعلق الأمر بالمستأجرين ، تأكد من أنهم كانوا يدفعون إيجارهم في الوقت المحدد ، وأنهم يستخدمون المساحة بشكل قانوني ، وأن جميع المستأجرين مرخصون بشكل صحيح ويصلون إلى الكود وأن لديهم شهادة إشغال صحيحة لأعمالهم.
7. لا تعمل مع فريق من المحترفين
لي كيسر ، المدير الرئيسي والوسيط ، مجموعة كيسر
تأكد من استئجار وسيط ، محام ، والمقرض عند تقييم العقارات التجارية. يمكن لهؤلاء المهنيين إرشادك من خلال الممارسات والعادات المحلية ومساعدتك في تحديد أهم العناصر لمراجعتها خلال العناية الواجبة. العناصر التي ستحتاج إلى النظر فيها هي الجوانب المادية للمبنى والبيانات المالية ، وخاصة التدفق النقدي للمبنى.
8. عدم وجود دراسة فصل التكلفة
Logan Allec، CPA، MBT، Tax Tax، MoneyDoneRight
من وجهة نظر ضريبية ، يخطئ مستثمرو العقارات التجارية غالبًا في عدم إجراء دراسة للتكاليف على الممتلكات التي تم شراؤها مؤخرًا. يمكن أن تؤدي دراسة الفصل بين التكاليف إلى فوائد ضريبية هائلة للمستثمرين العقاريين التجاريين لأنها يمكن أن تزيد بشكل كبير من تخفيض قيمة الاستهلاك في السنوات الأولى من امتلاك قطعة من العقارات التجارية.
عند شراء قطعة من العقارات التجارية ، يجب عليك تقسيم أساسك بين الأرض والبناء. يمكنك أن تأخذ خصمًا من الاستهلاك على جزء المبنى هذا ، لكن يجب عليك نشر خصم الاستهلاك هذا على مدار 39 عامًا ، وهو وقت طويل جدًا.لذلك إذا قمت بشراء مبنى بقيمة 1،000،000 دولار ، فستحصل على خصم قدره 25000 دولار (تقريبًا) سنويًا على المبنى. ومع ذلك ، إذا قمت بفصل التكاليف في هذا المبنى ، فيمكنك اقتطاع جزء من المبنى كخاصية ذات حياة أقصر استهالكًا.
على سبيل المثال ، في مبنى بقيمة 1،000،000 دولار ، قد تكون قادرًا على اقتطاع 100000 دولار من الأصول القصيرة العمر. يمكنك إما أن تأخذ قيمة الاستهلاك المتسارع على هذه الأصول (قل ما يزيد عن خمسة أو سبعة أو 15 عامًا وفقًا لماهية الأصول) ، أو يمكنك أن تأخذ انخفاضًا إضافيًا في قيمة هذه المصاريف وتكلفها جميعًا في السنة التي اشتريت فيها العقار (أو فعلت فصل التكلفة). ويمكن بعد ذلك تحقيق وفورات ضريبية فورية لتمويل عمليات الاستحواذ الأخرى. نظرًا لأنه يمكنك التمتع بمزايا ضريبية هائلة من خلال إجراء دراسة لفصل التكاليف ، يعد من الخطأ الفادح لأي مستثمر عقاري تجاري ألا يفكر على الأقل في القيام به على كل من أصوله.
9. إهمال لتوظيف مدير الملكية الجيدة
ثان ميريل ، الرئيس التنفيذي ومؤسس شركة فورتشن بيلدرز
سواء كنت تمتلك أصلًا تجاريًا واحدًا أو محفظة كاملة ، فلا شيء يمكن أن يأخذ استثماراتك إلى أبعد من مجرد مدير عقاري جيد. يمكن لشركة إدارة الممتلكات المؤهلة أن تقلل في وقت واحد من الإجهاد وتخفف من المخاطر وتزيد من هوامش الربح. من العثور على المستأجرين وتجنب الشواغر إلى جمع الإيجار والحفاظ على الوضع الراهن ، فإن مدير العقارات المؤهل حقًا سيمنح المستثمرين الأصول الأكثر قيمة لهم جميعًا: الوقت. يمكن لمحاذاة خدماتك مع شركة الإدارة المناسبة توفير وقتك لمتابعة أشياء أكثر أهمية ، مثل توسيع نطاق محفظتك.
10. الفشل في تنظيم الكيان القابضة بشكل صحيح
ديفيد روبرسون ، إسق ، مدير مجموعة وادي السيليكون لإدارة الممتلكات
واحدة من أصعب جوانب بدء عمل استثماري عقاري ، بغض النظر عما إذا كانت شراكة أو مشروع منفرد ، هو كيفية تنظيمها. من المهم أن تحمي نفسك من المسؤولية الشخصية ، وفصل أموالك الشخصية عن حياة عملك. في معظم الحالات ، من الأفضل العمل مع محامي عقاري لتجاوز الخيارات المختلفة وتحديد أفضل خيار يناسب وضعك.
على سبيل المثال ، في ولاية كاليفورنيا ، قد تكون شركة S أو شركة ذات مسؤولية محدودة مناسبة لمؤسستك لأنها كيانات ضريبية "تمر" ، حيث يدفع المساهمون الأفراد ضريبة دخل فردية على دخلهم من الكيان. قد تكون هناك حاجة إلى شركة C ، وهي كيان منفصل خاضع للضريبة ، للمؤسسات الأكثر تعقيدًا. في كلتا الحالتين ، يمكن لمحامي العقارات المختصة مساعدتك من خلال عملية اتخاذ القرار هذه.
11. سوء تقدير التدفق النقدي
جيك بلوتكين ، CCIM ، مدير أول ، لي وشركاه
قدر الإمكان ، الامتناع عن ارتكاب خطأ في حساب التدفق النقدي الخاص بك. يقوم العديد من المستثمرين العقاريين الناجحين بشراء العقارات وحيازتها وتأجيرها على المدى الطويل ، مما يضمن حصولهم على ما يكفي من التدفق النقدي للصيانة وغيرها من النفقات. يقوم مستثمرو العقارات الأذكياء بتخصيص ميزانياتهم بحيث يكون هناك تغطية كافية للنفقات مثل الرهن العقاري والضرائب والتأمين وتكاليف الإعلان. عندما لا يكون لديك تدفق نقدي كافي ، تصبح الممتلكات الخاصة بك مسؤولية ، وعندما يجب أن تكون أصلًا.
12. تبخل على العناية الواجبة
والي كونواي ، رئيس HomePro التفتيش
هناك خطأ شائع يرتكبه مستثمرو العقارات التجارية وهو محاولة توفير الأموال عند بذل العناية الواجبة. ومن المثير للاهتمام أن المقرضين غالباً ما يشاركون في بذل العناية الواجبة لحماية القرض من المشترين النقديين لحماية استثماراتهم النقدية. الكثير من المستثمرين يقصرون العناية الواجبة على ما هو مطلوب من قبل المقرض. مصلحة المقرض الرئيسية في حماية استثماراتهم إذا احتاجوا إلى حبس الرهن. هذا عتبة أقل بكثير من وجود معلومات كافية لصيانة المبنى أو ترقيته.
13. التقليل من تكاليف الشغور وتحسين المستأجر
مايك هيلز ، مدير العقارات والوساطة العقارية ، مجموعة أطلس العقارية
الشغور والمستأجرين التحسينات يمكن أن تكون طويلة ومكلفة للغاية ، وخاصة في العقارات التجارية. على سبيل المثال ، إذا قام مالك بشراء مبنى تجاري يحتاج إلى الكثير من الإصلاحات ولم يكن لديه مستأجرين محترمين ، فقد يستغرق الوقت المستغرق لكسب المال من هذا الاستثمار وقتًا طويلاً حقًا. وإذا كان صاحب العمل يعاني من نقص التمويل ، فيمكنه خسارة الكثير من المال في أحد المباني حتى يصبح مربحًا.
14. الفشل في فهم متطلبات الاكتتاب للمقرض
مايكل بلانك ، مؤسس ، محلل الصفقات المشتركة
أحد الأخطاء الشائعة التي يرتكبها معظم مشتري العقارات هو عدم فهم متطلبات المقرضين قبل إنفاق الكثير من الوقت والمال والطاقة في البحث عن عقار. من الضروري إجراء مناقشة أولية مع بعض المقرضين لمعرفة مقدار القرض الذي يمكنهم إقراضه والمتطلبات التي تحتاج إلى الامتثال لها.
15. لا تخطط للمستقبل
ريتشارد لورينزن ، الرئيس التنفيذي لشركة فيفث أفينيو براندز
الفشل في التخطيط على مستوى الأرض هو أحد الأخطاء الشائعة التي يرتكبها أصحاب الأعمال عند شراء عقار. قبل اتخاذ أي خطوة ، حدد توقعاتك وخططك بدقة. يجب أيضًا تضمين التخطيط المالي الصحيح في هذه الخطة ، خاصة التكاليف الأولية والمصروفات المستمرة ومدفوعات الرهن العقاري ومقدار الدخل الذي تحتاجه لتتمكن من تحمل تكاليفه.
16. شراء عقار صغير جدًا
كايل توبين ، مالك شركة LawnSavers Plant Health Care Inc.
أحد الأخطاء الأكثر شيوعًا التي يرتكبها أصحاب الأعمال عند شراء عقار تجاري هو عدم مراعاة نمو أعمالهم في المستقبل. ينظر معظم أصحاب الأعمال هؤلاء إلى الوراء ويقولون أنهم يرغبون في شراء شيء ذي مساحة أكبر لاستيعاب نموهم وتوسعهم. إذا كان لديك القدرة على القيام بذلك ، فقم بشراء شيء أكبر مما تحتاجه شركتك الآن ، وقم بتفريغ المساحة الزائدة حتى تحتاج إليها. سوف تشكر نفسك لاحقًا.
17. توقيت التحرك الخاص بك بشكل غير صحيح
جيمي باراتي ، نائب الرئيس الأول ، JLL
إذا كانت شركتك تستأجر حاليًا مساحة تأجير ، فيجب عليك مراعاة توقيت الانتقال إلى العقار الذي تشتريه. قد تستغرق عملية الشراء من 60 إلى 90 يومًا ، اعتمادًا على المبنى وأي مشكلات معقدة قد تنشأ. قد يحتاج العقار أيضًا إلى تحسينات قبل أن تتمكن من شغلها ، والتي قد تستغرق من ثلاثة إلى ستة أشهر. من الأفضل مراعاة ذلك لوقت الشراء بشكل استراتيجي حتى لا تتعرض لضغوط لأنك مضغوط للوقت.
18. اختيار المكان الخطأ
جوناس سيكلر ، مدير التسويق ، مركز السمعة التجارية
يتجاوز اختيار عقار تجاري لشركة جديدة تحليل أنماط حركة المرور والتركيبة السكانية للحي. هناك العديد من الأشياء التي يجب عليك مراعاتها عند اختيار موقع ما ، مثل السوق الذي تستهدفه ، ومجتمع الحي ، ومساكنك وموظفيك ، وسلامة وأمن المكان ، من بين أمور أخرى. قد يؤدي اختيار الموقع الخطأ إلى فشل العمل.
19. عدم التحقق من مراسيم تقسيم المناطق المحلية
جاسون ريتي ، محامي وتقسيم المناطق في زننج ، اينهورن ، هاريس ، آشر ، بارباريتو آند فروست ، الكمبيوتر
قبل شراء عقار ، يجب عليك أولاً تقييم مرسوم استخدام الأراضي وتحديد المناطق الحالي والتحري عنه. هذا لتحديد ما إذا كان استخدامك المقصود للعقار مسموحًا به بموجب مراسيم تقسيم المناطق الحالية. قد يؤدي عدم التحقق من مراسيم تقسيم المناطق إلى حدوث انتهاكات معينة أو قد لا تتمكن من استخدام العقار كما هو مقصود.
20. نسيان تراخيص الإشغال
جيمس تيموثي وايت ، مؤسس ووسيط ، WeSaySold.com
لمجرد أن المبنى يبدو جاهزًا فعليًا للاحتلال لا يعني بالضرورة أنه بالفعل. يحتاج صاحب العمل إلى الحصول على جميع التراخيص اللازمة لاستخدام المبنى واحتلاله. يمكن أن يكون نسيان الحصول على هذه التراخيص مكلفًا للغاية. تأكد من الاتصال بمدينتك أو المقاطعة لتأمين تراخيص الإشغال المطلوبة.
21. الاعتماد على الكثير من الوسيط الخاص بك
براين جود ، الرئيس التنفيذي لشركة iBorrow
هناك خطأ كبير يرتكبه أصحاب الأعمال وهو الاعتماد على الوسيط أكثر من اللازم. يحتاج المشترون إلى التحقق بشكل مستقل وموضوعي من المعلومات المقدمة لهم ، خاصة من قبل الوسطاء. كصاحب عمل ، يجب عليك بذل العناية الواجبة الخاصة بك وأن تكون حذراً وحذرًا عند التعامل مع الوسطاء.
22. شراء العقار في الاندفاع
تشاد بيرمينجهام ، نائب الرئيس ، أفيسون يونغ
واحدة من أكبر الأخطاء هي شراء عقار في عجلة من امرنا. وضع بعض أصحاب الأعمال قلوبهم على العقار الأول الذي يرونه ولا يمنحون أنفسهم نفوذاً للتفاوض من خلال التفكير في مواقع أخرى. من الأفضل أن تأخذ وقتك عند شراء عقار. النظر في جميع الزوايا ، مثل موقع المنافسين ، وتجمع المواهب ، والنقل ، وقوف السيارات ، والمجتمع المحلي ، والضرائب ، وقرب الجيران ، والميزانية.
23. تحريك الأصول فقط وليس السوق
ليونتي بنتون ، نائب الرئيس الأول ، تي. دالاس سميث وشركاه
لا ينبغي أن يكون الدافع وراء عملية شراء العقارات التجارية الخاصة بك فقط هو نوع العقار الذي تعتقد أنه قد يكون استثمارًا جيدًا بسبب المشاريع الناجحة الماضية بواسطتك أو بواسطة الآخرين. يجب أن يكون قرارك شاملاً للحالة الراهنة للسوق بالإضافة إلى العرض والطلب. سواء كنت تستثمر على المدى القصير أو الطويل ، تعرف على أي نوع من منتجات العقارات التجارية (مكتب أو أرض أو صناعي أو بيع بالتجزئة) سوف يوفر لك أفضل عائد بناءً على الطلب في السوق والموقع. قم بشرائه عندما تكون قبيحة ، دون تكلفة الاستبدال ، في طريق النمو ، وحيث يقول السوق أن هناك طلبًا حتى تتمكن من جني أكبر فائدة.
24. التقليل من عملية المشاركة في الحصول على الرهن العقاري
أنجات سيني ، المحامية الرئيسية ومؤسسة قانون الوفاق
أحد الأخطاء الأكثر شيوعًا التي نراها مستثمرو العقارات التجارية المبتدئون هو التقليل من شأن العملية الصارمة التي ينطوي عليها الحصول على تمويل عقاري على العقارات التجارية. غالبًا ما يفترض العملاء أن عملية الإقراض التجاري تشبه الإقراض السكني. لسوء الحظ ، فإن هذه العملية تستغرق وقتًا أطول بكثير ، وغالبًا ما تتضمن تكاليف مقدمة كبيرة مثل تقييم الممتلكات وعمليات تفتيش الموقع ورسوم الالتزام. عندما يقلل العملاء من الوقت والتكاليف التي تنطوي عليها عملية التمويل ، يمكن أن يعرض الصفقة للخطر أو يتسبب في تأخير غير ضروري فيما يتعلق بتاريخ الإغلاق.
الحد الأدنى
الاستثمار في العقارات التجارية للمبتدئين يمكن أن يكون طفرة كبيرة لعملك. ومع ذلك ، من المهم قضاء بعض الوقت في اتخاذ القرارات الإستراتيجية عند شراء عقار ، لأن هذا يمثل أصول أعمالك واستثماراتك. أيضا ، تأكد من تقليل المخاطر الخاصة بك عن طريق تجنب هذه الأخطاء الاستثمار العقاري التجارية المشتركة.
