ما هو صافي الدخل التشغيلي
في الاستثمار العقاري ، صافي دخل التشغيل هو مقدار الدخل الذي يتم جمعه من عقار استثماري بعد طرح مصروفات التشغيل وخسائر الوظائف الشاغرة. يبحث المستثمرون العقاريون في صافي الدخل التشغيلي للعقار لتحديد ما إذا كان العقار استثمارًا جيدًا.
كما يقومون بتحليل أمة الإسلام التي يمتلكونها بالفعل للمساعدة في تحديد ما إذا كانوا بحاجة إلى زيادة الإيجارات لزيادة التدفق النقدي. على عكس معدل الحد الأقصى ، لا يوجد "جيد" لأمة الإسلام. بدلاً من ذلك ، يمكن للمستثمرين مقارنة مؤشرات الاستثمار بين العقارات واستخدام أمة الإسلام الحالية لمعرفة ما إذا كانت نفقاتهم مرتفعة للغاية ، أو الإيجارات منخفضة للغاية ، أو إذا كان العقار لا يمكن تحمله بمجرد إضافته في سداد الرهن العقاري.
يتم حساب صافي إيرادات التشغيل بشكل عام على أساس سنوي. لذلك ، إذا كنت تعرف ماهية دخلك ونفقاتك الشهرية ، فكل ما عليك فعله هو مضاعفة الرقم في اثني عشر للحصول على الإجماليات السنوية. ضع في اعتبارك أنه يجب استخدام أمة الإسلام بالإضافة إلى أدوات التقييم الأخرى ، مثل معدل الحد الأقصى والعائد على الاستثمار وإيرادات تأجير العقارات القابلة للمقارنة والتدفق النقدي. نوصي باستخدام أمة الإسلام وواحدة من الأدوات الأخرى لفهم الوضع المالي العام للعقار الاستثماري بشكل أفضل.
كيفية حساب صافي الدخل التشغيلي
يمكنك حساب صافي إيرادات التشغيل (NOI) لاستثمارك العقاري باستخدام صيغة صافي إيرادات التشغيل المقبولة عمومًا ، والتي تمثل إيرادات الإيجار المحتملة بالإضافة إلى أي دخل إضافي متعلق بالممتلكات مطروحًا منها خسائر الشغور مطروحًا منها إجمالي مصاريف التشغيل.
ضع في اعتبارك أن معادلة الدخل الصافي للتشغيل يمكن أن تختلف حسب من يحسبها.
على سبيل المثال ، يفصل معظم المستثمرين بين إيرادات الإيجار المحتملة والإيرادات الأخرى ، ولكن في بعض الأحيان ستراهم مجتمعين. بصرف النظر عن ذلك ، فإن معادلة الدخل الصافي المقبولة عمومًا هي إيرادات التأجير المحتملة بالإضافة إلى أي دخل إضافي متعلق بالممتلكات مطروحًا منه خسائر الشغور مطروحًا منها إجمالي مصاريف التشغيل.
إن استخدام آلة حاسبة NOI سيجعل الأمر أكثر سهولة ، لذا تحقق من صافي دخل الدخل المجاني.
صافي الدخل التشغيلي الصيغة
معادلة دخل التشغيل الصافي:
NOI = دخل الإيجار + دخل آخر - خسائر الشغور - إجمالي مصروفات التشغيل
لمعرفة صافي الدخل التشغيلي للممتلكات ، تحتاج إلى معرفة إيرادات الإيجار المحتملة والإيرادات الأخرى التي تنتجها. تحتاج أيضًا إلى حساب الخسائر الشاغرة من الوحدات أو الوحدات الشاغرة حيث لا يدفع المستأجرون الإيجار. أخيرًا ، تحتاج إلى إضافة جميع نفقات التشغيل. بمجرد حصولك على كل هذه الأرقام ، يمكنك حساب صافي دخل التشغيل لعقار استثماري.
للعثور على صافي إيرادات التشغيل ، تحتاج عادةً إلى:
1. دخل إيجار محتمل لعقار استثماري
دخل الإيجار المحتمل (PRI) هو إجمالي الإيجار المجمع وفقًا لشروط كل عقد إيجار سكني أو تجاري فرديًا ، مع افتراض أن العقار يشغل 100 بالمائة. إذا لم يكن العقار مشغولًا بالكامل ، فإن مبلغ PRI يعتمد على تحليل سوق الإيجار ، وفقًا لعقود الإيجار وشروط العقارات المماثلة.
2. الخسائر الشاغرة على الممتلكات الاستثمارية
تمثل خسائر الوظائف الشاغرة خسارة الدخل بسبب قيام المستأجرين بإخلاء العقار و / أو تخلف المستأجرين عن سداد مدفوعات الإيجار. يمكن حساب عامل الشغور بناء على انتهاء عقود الإيجار الحالية. يمكن أيضًا استخدام الأرقام المدفوعة بالسوق والتي تستخدم الوظائف الشاغرة في الممتلكات لغرض حساب أمة العقار.
لحساب خسائر الوظائف الشاغرة ، انظر إلى ما كان يمكن أن تستأجره هذه الوحدة واضربها خلال أشهر عديدة من العام كانت شاغرة فيها. على سبيل المثال ، إذا كانت الوحدات المماثلة الأخرى تستأجر 2000 دولار شهريًا وكانت الوحدة الشاغرة فارغة لمدة ثلاثة أشهر ، فستضرب 2000 دولار في 3 وستحصل على 6000 دولار ، وهي خسارة الشواغر السنوية للممتلكات.
3. الإيرادات الأخرى على الممتلكات الاستثمارية
نظرًا لوجود العديد من الطرق المختلفة التي يمكن للعقار من خلالها تحقيق الدخل ، يحتاج المستثمرون العقاريون إلى إدراج جميع الإيرادات المحتملة في حسابهم ، بالإضافة إلى الإيجار الشهري. تشمل هذه الإيرادات الأخرى ، على سبيل المثال لا الحصر ، عائدات تأجير المرافق بالإضافة إلى عائدات آلات البيع وعائدات خدمات غسيل الملابس والإيرادات المتحققة من رسوم وقوف السيارات ورسوم لوحات الإعلانات / الرسوم ورسوم الخدمات الأخرى ذات الصلة.
4. إجمالي المصاريف التشغيلية على الممتلكات الاستثمارية
يشمل إجمالي مصروفات التشغيل جميع النفقات اللازمة المرتبطة بتشغيل وصيانة عقار استثماري. للحصول على إجمالي نفقات التشغيل ، يمكنك ببساطة إضافة جميع نفقات التشغيل مثل ضرائب الممتلكات ، والصيانة ، ورسوم الإدارة.
على وجه التحديد ، تشمل نفقات التشغيل عادة ما يلي:
- الضرائب العقارية: يتم تقييم هذه من قبل السلطة الحاكمة في المنطقة التي يقع فيها العقار وتختلف حسب الموقع وقيمة العقار والحجم.
- تأجير التأمين على الممتلكات: هذا يساعد على حماية الممتلكات الخاصة بك من فقدان الدخل والأضرار والمخاطر مثل الأضرار المرتبطة بالطقس. السياسة المتوسطة على تأجير الممتلكات 200،000 دولار تكاليف 1،473 $ إلى 1596 $ في السنة.
- رسوم إدارة الممتلكات: يتم فرض هذه الرسوم من قبل مدير الممتلكات أو شركة الإدارة ويمكن أن تختلف من 8 في المئة من إجمالي الإيجار الشهري المحصل لعقار استثماري إلى أكثر من 25 في المئة من إجمالي الإيجار لعقار تأجير عطلة.
- الصيانة والتصليح: وتشمل هذه الأشياء للحفاظ على الممتلكات ، مثل مكافحة الآفات والرسم والعناية بالعشب ، وكذلك أي إصلاحات ضرورية. نتوقع أن تدفع حوالي 1 في المئة من قيمة العقار سنويا على النفقات المتعلقة بالصيانة.
- النفقات المتنوعة: يمكن أن يشمل ذلك أشياء مثل الرسوم القانونية ، ونفقات التسويق والإعلان ، وأي شيء آخر مطلوب لتشغيل العقار لا يندرج تحت فئة أخرى.
المصروفات غير المدرجة في أمة الإسلام
من المهم أن نلاحظ أن خدمة الدين ، الاستهلاك ، عمولات التأجير ، تحسينات المستأجر ، إصلاحات البلى ، ضرائب الدخل ، ومصاريف فوائد الرهن العقاري لا يتم تضمينها في حساب صافي إيرادات التشغيل. هذا لأن أمة الإسلام فريدة من نوعها في الممتلكات نفسها ولا تشمل مصاريف أخرى خاصة بالمستثمر / المقترض.
متى يجب استخدام صافي دخل التشغيل
قبل الشراء ، يمكن للمستثمر استخدام أمة الإسلام لتقييم قيمة الممتلكات ، ومساعدتهم على اتخاذ قرار استثماري أكثر استنارة. بعد الشراء ، يمكن استخدام NOI كمقياس للتدفق النقدي التشغيلي.
يهتم المقرضون الذين يمولون عقار استثماري أيضًا بمعرفة صافي الدخل التشغيلي للعقار. هذا لأنه يتم استخدام أمة الإسلام في بعض الأحيان كأحد العوامل الحاسمة في الموافقة على قرض تجاري للمستثمرين العقاريين. سوف يبحث المقرضون عن صافي دخل التشغيل للعقار ومن ثم تقييم ما إذا كان المالك سيحصل على ما يكفي من التدفق النقدي لدفع مدفوعات الرهن العقاري. يأخذ المقرضون هذا على محمل الجد لأنهم يريدون التأكد من قدرة المقترض على سداد القرض.
"تعد أمة الإسلام مهمة بشكل خاص للمقرضين التجاريين على الأصول متعددة الأسر لأن مخاطرهم يتم تقييمها بناءً على أمة الإسلام الخاصة بالموضوع. في الوحدات الكبيرة متعددة الأسر ، يستخدم المقرضون مثل Fannie Mae مقياس NOI عند تقييم القيمة الأولية للعقار بدلاً من تقييم مخاطر الائتمان للمقترض / المستثمرين وتاريخهم. "- Veena Jetti ، الشريك المؤسس ، Enzo Multifamily
الحسابات التي تنطوي على أمة الإسلام
يستخدم NOI في العديد من العمليات الحسابية والصيغ المستخدمة من قبل المستثمرين العقاريين. يتم استخدامه من قبل المستثمرين لتقييم قدرة عقار استثماري على إنتاج النقد بعد دفع نفقات التشغيل.
تتضمن بعض الحسابات التي تعتمد على أمة الإسلام:
- معدل كاب: يوضح معدل العائد المحتمل للممتلكات ؛ صيغة معدل الحد الأقصى هي أمة الإسلام / قيمة العقار × 100.
- ROI: هذا هو العائد المعبر عنه كنسبة مئوية تتلقاها على عقار استثماري ؛ صيغة العائد على الاستثمار هي العائد السنوي / إجمالي الاستثمار (والعائد السنوي يعرف أيضًا باسم أمة الإسلام).
- نسبة تغطية الديون: تستخدم من قبل المقرضين لمعرفة ما إذا كان دخل العقار يغطي نفقات التشغيل ومدفوعات الديون بعد حسابها أمة الإسلام.
- العائد النقدي على الاستثمار: مقدار النقد الذي تستثمره في عقار مقارنة بمبلغ النقد الذي تتلقاه ، مع الأخذ في الاعتبار أمة الإسلام.
أمثلة على متى يستخدم صافي الدخل التشغيلي في العقارات
يستخدم صافي دخل التشغيل من قبل كل من المستثمرين العقاريين والمقرضين. إنهم يريدون تقييم الصفقة ومعرفة ما إذا كان ذلك منطقيًا. دعونا نلقي نظرة على مثالين: أحدهما يستخدم المستثمر أمة الإسلام لتحديد ما إذا كان ينبغي عليه شراء عقار ومثال واحد حيث يستخدم المقرض صيغة أمة الإسلام لتحديد ما إذا كان ينبغي عليه إقراض أموال لشراء عقار استثماري أم لا.
ضع في اعتبارك أن صافي دخل التشغيل هو: NOI = دخل تأجير محتمل + دخل آخر - خسائر الشغور - إجمالي مصاريف التشغيل
مثال أمة الإسلام
لنفترض أن جين تريد شراء عقار استثماري. إنها تعرف أن دخل الإيجار المحتمل هو 40،000 دولار في السنة ، والإيرادات الإضافية هي 2000 دولار ، وخسائر الشغور هي 5000 دولار ، ومصروفات التشغيل 8000 دولار.
أولاً ، أضف إجمالي إيرادات الإيجار والإيرادات الإضافية.
$40,000 + $2,000 = $42,000
ثم طرح الشواغر ونفقات التشغيل.
$42,000 – $13,000 = $29,000
لذلك أمة الإسلام = 29000 دولار
يمكن لـ "جين" استخدام هذا الرقم ومقارنته بخصائص أخرى في المنطقة ومعرفة ما إذا كان سعر العقار مناسبًا أم لا. يمكنها أيضًا معرفة مدفوعاتها الشهرية المقدرة للرهن العقاري والتأكد من قدرتها على تحمل أموالك. يمكن أن تستخدم جين أمة الإسلام لمعرفة سعر الحد الأقصى للممتلكات. صيغة معدل الحد الأقصى هي أمة الإسلام مقسومة على قيمة العقار ، ويستخدم هذا للمساعدة في تقييم معدل العائد على الممتلكات الاستثمارية.
كيف المقرضين استخدام أمة الإسلام في الاكتتاب
الآن ، دعونا نلقي نظرة على كيفية نظر المقرضين إلى صافي إيرادات التشغيل عند تقرير ما إذا كانوا سيقومون بتمويل شراء عقار استثماري. دعنا نستخدم نفس الأرقام من مثال واحد ، لذلك أمة الإسلام = 29000 دولار.
سيقوم مقرض الرهن العقاري بضبط مؤشر الدخل القومي بناءً على القيمة السوقية العادلة للإيجارات في المنطقة ، وسيعمل على التحقق للتأكد من احتساب خسائر الشواغر. عادة ما "يلعبون" مع الأرقام للحصول على أمة الإسلام الأكثر محافظة. يريدون تقليل مخاطرهم ، ويريدون حساب أي إيجارات قد تنخفض أو أي وحدات قد تصبح شاغرة على أساس متوسط معدلات الشغور.
سوف يستخدم المقرض أيضًا صافي دخل التشغيل لحساب نسبة تغطية خدمة الدين. و DSCR هو أمة الإسلام مقسومة على دفع الرهن العقاري السنوي. هذا يساعد المقرض على تقييم ما إذا كان المقترض قادرًا على سداد القرض. يستخدم المقرضون هذه النسبة عند إصدار قروض تجارية متعددة الأسر وقروض تجارية.
إيجابيات وسلبيات استخدام صافي الدخل التشغيلي
يعد حساب صافي الدخل التشغيلي للعقار وسيلة مهمة لتحديد قيمتها وكذلك تقييم ربحيتها. ومع ذلك ، فإن استخدام أمة الإسلام في اتخاذ القرارات بشأن الاستثمار العقاري له مزاياه وعيوبه. دعونا نلقي نظرة على إيجابيات وسلبيات المحتملة من أمة الإسلام أدناه.
إيجابيات استخدام أمة الإسلام
تشمل مزايا استخدام NOI:
- تحدد NOI القيمة الأولية للعقار الاستثماري ، مما يساعد مستثمري العقارات في تحديد ما إذا كان سيتم استثمارًا جيدًا أم لا.
- يوفر استخدام NOI نظرة عامة على إيرادات التشغيل المستمرة للممتلكات.
- تساعد أمة الإسلام أيضًا المقرضين والدائنين على تحديد ما إذا كان العقار يولد تدفقات نقدية كافية لتغطية أي خدمة محتملة للديون.
سلبيات استخدام أمة الإسلام
عيوب استخدام أمة الإسلام تشمل:
- يمكن التلاعب بتحليل أمة الإسلام حيث يمكن لمالك العقار اختيار تسريع أو تأجيل بعض النفقات.
- ليست أمة الإسلام الخاصة بأي خاصية ثابتة دائمًا - يمكن أن تتغير وفقًا لكيفية إدارة الممتلكات.
- نظرًا لعدم اعتبار المصروفات الأخرى في أمة الإسلام (على سبيل المثال ، مصروفات الفوائد ، وخدمة الديون ، وضرائب الدخل ، والنفقات الرأسمالية) ، فقد يختلف التدفق النقدي الفعلي الذي يمكن أن تحدثه الممتلكات بعد دفع جميع هذه النفقات الأخرى.
- إذا تم استخدام الإيجارات المتوقعة لحساب أمة الإسلام ، فيمكن أن تتخلص من صافي إيرادات التشغيل إذا كانت هذه الإيجارات تختلف عن إيجارات السوق.
كيفية تحسين صافي الدخل التشغيلي
عادة ما يكون العقار ذو الدخل التشغيلي الصافي أمرًا جيدًا. تعني أمة الإسلام الإيجابية أن إيرادات تشغيل العقار أعلى من مصروفات التشغيل. تشير أمة الإسلام السلبية إلى أن مصاريف تشغيل العقار المستأجر تتجاوز إيراداته. للمساعدة في معرفة ذلك ، هناك طرق مختلفة لتحسين أمة الإسلام للاستثمار العقاري.
فيما يلي ثلاث طرق لتحسين الدخل التشغيلي لصافي الاستثمار العقاري:
1. تحسين دخل الإيجار
المصدر الرئيسي للإيرادات من الممتلكات الاستثمارية هو إيرادات الإيجار. تتمثل إحدى الطرق لتحسين دخل الإيجار في التأكد من أن معدل الإشغال مرتفعًا بنسبة 90 بالمائة أو أعلى. هناك طريقة أخرى تتمثل في مراجعة معدلات الإيجار للتأكد من أن سعر الإيجار يتم تسعيره بشكل صحيح وفقًا لبرامجه وشركته المستهدفة السكانية.
إذا لم تكن متأكدًا مما إذا كانت إيجاراتك مرتفعة جدًا أو منخفضة جدًا ، فراجع دليلنا حول ما يجب دفعه للإيجار في عام 2018. سيساعدك هذا على تحديد كيفية تحديد سعر إيجار عادل يجذب المستأجرين ويمنحك تدفقًا نقديًا إيجابيًا .
2. العثور على مصادر دخل إضافية
إلى جانب إيرادات الإيجار ، يستفيد العديد من المستثمرين العقاريين من تدفقات إيرادات إضافية من عقاراتهم الاستثمارية.تشمل بعض مصادر الدخل الشائعة لاستئجار العقارات مواقف السيارات ومرافق غسيل الملابس التي تعمل بقطع النقود المعدنية وآلات البيع. يمكنك أيضًا التفكير في استئجار مساحة إضافية للمستأجرين للتخزين. إذا كنت تملك مبنى سكني متعدد الطوابق ، فقد تكون قادرًا على استئجار مساحة لشركة لوحات إعلانية.
تتضمن بعض الطرق الإبداعية الأخرى لكسب دخل إضافي على عقار استثماري ما يلي:
- فرض رسوم شهرية إضافية لخدمات التنظيف
- شحن الإيجار الشهري للحيوانات الاليفة
- استئجار المشجعين ونافذة A / C وحدات للمستأجرين خلال الأشهر الأكثر دفئا
- ضع الأجهزة الراقية في وحدات مقابل رسوم شهرية إضافية
- قم بتحديث المطابخ والحمامات للحصول على دخل إضافي للإيجار
3. تقليل نفقات التشغيل
يكون لمصروفات تشغيل العقار تأثير كبير على صافي دخل التشغيل. لذلك ، من المستحسن خفض أو خفض تكاليف التشغيل عندما تستطيع ذلك. على سبيل المثال ، يمكنك تقليل تكاليف الأدوات المساعدة عن طريق التأكد من إيقاف تشغيل الأنوار غير المستخدمة أو تشغيلها على جهاز ضبط وقت محدد مسبقًا بحيث لا يتم تشغيلها إلا عند حلول الظلام. أو يمكنك تمرير نفقات الحراسة إلى المستأجرين كرسوم صيانة بدلاً من استيعابها كوسيلة راحة.
تشمل الطرق الإضافية لتقليل نفقات التشغيل استخدام مصابيح الإضاءة منخفضة الطاقة ، مثل المصابيح. هذه التكاليف أكثر من المصابيح الكهربائية العادية مقدما ، ولكن توفير المال على النفقات الكهربائية على المدى الطويل. إذا دفعت فواتير المياه على عقار ما ، فيمكنك تحديد هذا المبلغ بمبلغ معين وإذا تخطى المستأجرون ذلك ، فستكون مسؤوليتهم.
للحصول على مزيد من النصائح والاقتراحات المفيدة من المالك ، راجع مقالتنا حول نصائح المالك من المحترفين.
صافي دخل التشغيل الأسئلة المتداولة (FAQs)
أدناه لدينا بعض الأسئلة الأكثر شيوعًا حول صافي الدخل التشغيلي (NOI) المتعلقة بالاستثمار العقاري. إذا كانت لديك أي أسئلة لم تتم الإجابة عليها أو إذا كنت ترغب في التعليق على موضوع صافي دخل التشغيل ، فيرجى زيارة منتدانا.
هل دفع أقساط الرهن العقاري جزء من أمة الإسلام؟
لم يتم تضمين مدفوعات الرهن العقاري أو أي نوع من تكاليف التمويل في صيغة التشغيل الصافية. يأخذ صافي الدخل التشغيلي في الاعتبار جميع إيرادات الإيجار ثم يطرح الشواغر وجميع مصروفات التشغيل. دفع الرهن العقاري لا يعتبر نفقة تشغيلية. بدلاً من ذلك ، تشمل مصروفات التشغيل أشياء مثل الضرائب وتأجير العقار المستأجر ورسوم إدارة الممتلكات.
هل رسوم إدارة الممتلكات جزء من صافي الدخل التشغيلي؟
تُعد رسوم إدارة الممتلكات من المصاريف التشغيلية ، لذا فهي جزء من صافي إيرادات التشغيل. يمكنك طرح جميع نفقات التشغيل ، بما في ذلك رسوم إدارة الممتلكات ، من إجمالي إيرادات الإيجار من أجل حساب صافي الدخل التشغيلي للاستثمار العقاري.
كيف يمكنني حساب أمة الإسلام؟
هناك بعض الطرق التي يقوم بها المستثمرون العقاريون بحساب أمة الإسلام ، ولكن أبسطها هي إضافة كل ما تبذلونه من دخل على العقار ، بما في ذلك إيرادات الإيجار ومواقف السيارات وغسيل الملابس وغيرها ، ثم طرح الوظائف الشاغرة ونفقات التشغيل الخاصة بك. يمكنك أيضًا استخدام آلة حاسبة لإيرادات التشغيل الصافية وإدخال أشياء مثل إجمالي إيرادات الإيجار ونفقات التشغيل ، وسوف تستخدم الآلة الحاسبة تلك المدخلات لتوليد صافي إيرادات التشغيل.
هل صافي الدخل التشغيلي يستخدم فقط في العقارات؟
يستخدم صافي دخل التشغيل في الاستثمار العقاري ، لكنه يستخدم أيضًا في العديد من الصناعات الأخرى. أمة الإسلام هي إحدى الطرق التي يمكنها قياس أرباح الشركة ، والتي يتم الإبلاغ عنها عادة في بيان الدخل. تختلف صيغة الدخل التشغيلي الصافي خارج العقار ، ولكنها عادة ما تكون إجمالي إيرادات التشغيل مطروحًا منها إجمالي مصروفات التشغيل.
الحد الأدنى
صافي دخل التشغيل ضروري في تقييم وتقييم الممتلكات الاستثمارية. إنه يساعد المستثمرين العقاريين والمقرضين في تقرير ما إذا كان العقار يستحق الاستثمار فيه ، كما يقدم نظرة ثاقبة حول قدرة العقار على توليد التدفق النقدي وكذلك قيمته الإجمالية. إن صافي إيرادات التشغيل هو إيرادات الإيجار المحتملة مطروحًا منها الشواغر بالإضافة إلى إيرادات أخرى مطروحًا منها مصروفات التشغيل. إذا كنت تريد حساب NOI بسهولة ، فاستخدم حاسبة NOI المجانية الخاصة بنا.
