مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM) هو رقم يستخدم لتقييم الاستثمارات العقارية متعددة الوحدات والإيرادات التجارية. يستخدم سعر المبنى ، مقسومًا على إجمالي الإيجارات للوصول إلى نسبة يمكن مقارنتها ومقارنتها باستثمارات مماثلة في سوق مماثل.
كيف إجمالي إيجار المضاعف يستخدم
يحتوي مضاعف الإيجار الإجمالي على تطبيقين. إذا كنت تعرف سعر المبنى وقائمة الإيجار ، فيمكن استخدامه للمقارنة والتناقض مع خصائص الاستثمارات الأخرى. إذا كنت تعرف GRM في منطقتك ولديك قائمة الإيجار ، فيمكنك مساعدتك في تحديد قيمة المبنى بسرعة.
يُعرف مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM) أيضًا باسم مضاعف المعدل الإجمالي ، ومضاعف الدخل الإجمالي (GIM) إذا أخذ بعين الاعتبار أيضًا مصادر دخل إضافية مثل غسيل العملات في الموقع. الحساب ليس أداة تقييم ، ولكن يتم استخدامه من قبل المستثمرين كوسيلة للقيام بالاجتهاد اللازم قبل تقديم عرض.
باختصار ، يمكن استخدامه كعملية تصفية للمساعدة في رفض خاصية مرشح أو الاحتفاظ بخاصية قيد الدراسة أو لاستخدام الأرقام كأداة تفاوضية.
كيفية حساب إجمالي الإيجار المضاعف
حساب مضاعف الإيجار الإجمالي هو:
إجمالي إيجار المضاعف = سعر العقار / إجمالي إيرادات الإيجار
3 أرقام فقط هي المعنية: سعر العقار ، إيرادات الإيجار الإجمالية ، و GRM نفسها. من 2 من هذه الأرقام ، يمكنك الوصول إلى 3.
أسعار العقارات
إذا كان لديك بالفعل هذا الرقم في متناول اليد ، فهذا نوع من التوضيح الذاتي. ولكن ، إذا كنت تحاول تحديد قيمة المبنى ، أو كنت تتفاوض على السعر المحتمل ، فضع في اعتبارك أن معادلة GRM يمكن أن تساعدك في تحديد سعر المبنى المحتمل.
إجمالي إيرادات الإيجار
يمكن فحص الدخل الإجمالي للممتلكات بطريقتين. إيرادات الإيجار الإجمالية تبدو فقط في قائمة الإيجار المحتملة. في بعض الأحيان يتم استخدام ميل مختلف ، يشار إليه باسم إجمالي الدخل المقرر أو إجمالي الدخل فقط ، والذي يضيف قائمة الإيجار ومصادر الدخل الأخرى (مثل غسيل العملات المعدنية) للعقار. يمكن استخدام كلا الأسلوبين ، ولكن لا توجد عوامل في الوظائف الشاغرة أو النفقات. في حساب GRM ، أيًا من أرقام الدخل يتم التعبير عنها عادةً كمبلغ سنوي وليس كشهر واحد.
أمثلة على إجمالي إيجار مضاعف الصيغة
باستخدام صيغة مضاعف الإيجار الإجمالي ، دعنا نذهب إلى 3 أشكال مختلفة من الحساب ؛ واحد لحساب GRM ، واحد لحساب السعر المحتمل ، والآخر لتقدير الإيجارات المحتملة.
حساب GRM من السعر المطلوب والإيجارات السنوية الإجمالية
دعنا نقول أن لديك المعلومات التالية: مبنى مكون من 4 وحدات بسعر 400000 دولار وإيجارات سنوية إجمالية قدرها 38400 دولار. تذكر أن الصيغة هي:
إجمالي إيجار المضاعف = سعر العقار / إجمالي إيرادات الإيجار
لذلك ، GRM سيكون:
GRM = 400000 دولار / 38400 دولار = 10.42
10.42 هو شخصية جيدة؟ أنت لا تعرف حتى الآن. في وقت لاحق ، سوف تقرأ عن كيفية قيمة GRM المحلية بطبيعتها وتستخدم للمقارنة والتناقض مع العقارات الأخرى في نفس السوق.
باستخدام GRM لتقدير سعر العقار
دعنا نقول أنك تعرف ملعب كرة قدم GRM في منطقتك. دعنا نقول أيضًا أنك تنظر إلى الاستثمارات ولديك مرشح واعد ، لكنك لا تعتقد أن سعر الطلب يتماشى مع القيم المحلية. يمكنك استخدام GRM للمساعدة في حساب السعر المحتمل للمبنى. الصيغة تبدو مثل هذا:
السعر المحتمل = إجمالي إيرادات الإيجار × مضاعف الإيجار الإجمالي
افترض أنك تفكر في مبنى متعدد الوحدات بدفع إيجار سنوي قدره 54،000 دولار. لقد قمت بأداء واجبك وأنت تعلم أن GRM في منطقتك تبلغ حوالي 8.5. باستخدام هذه المعلومات ، يمكنك الوصول إلى سعر الملعب:
السعر المحتمل = 54000 دولار × 8.5 = 459000 دولار
استخدام GRM لتقدير الإيجارات المتوقعة
يتمثل أحد الاختلافات النهائية في استخدام GRM للمساعدة في حساب الشكل الذي يجب أن يبدو عليه ملف الإيجار للمبنى. إذا كان لديك سعر الطلب ومعرفة GRM في السوق ، فيمكنك الحصول على فكرة حول إجمالي الإيجارات:
إجمالي إيرادات الإيجار = سعر العقار / GRM
دعنا نقول أنك عثرت على بائع يطلب 399000 دولار لبناء 4 وحدات ، ولكن البائع خجول قليلاً في تزويدك بأرقام إيجار إجمالية. دعنا نقول أنك تعرف أن GRM في السوق هو 9.4. يمكنك الحصول على فكرة حول إجمالي الإيجارات:
إجمالي إيرادات الإيجار = 399000 دولار / 9.4 = 42،447 دولار
يمكنك بعد ذلك مقارنة هذا الرقم المتوقع بما يقدمه لك المالك في النهاية.
GRM قالب مجاني
استخدم القالب المجاني القابل للتنزيل لحساب إجمالي قيمة الإيجار أو سعر العقار. إذا كان لديك شخصين من الشخصيات الثلاثة المهمة ، فيمكنك استخدامه لحساب الرقم الثالث بسرعة.
تنزيل قالب GRM المجاني
مزايا والقيود على إجمالي الإيجار المضاعف
يحتوي مضاعف الإيجار الإجمالي على العديد من التطبيقات ، لكنه ليس أداة تستخدم في تقييم العقار. يجب أن تكون على دراية بكل من المزايا والقيود من أجل استخدامها بشكل فعال.
مزايا إجمالي إيجار المضاعف (GRM)
مضاعف الإيجار الإجمالي هو مجرد أداة واحدة للكثيرين لمساعدتك في قياس الأداء المالي للعقار المدر للدخل. ويمكن استخدامه لتقييم إمكانات الممتلكات بسرعة قبل تقديم عرض على منزل ممنوع أو المزايدة على منزل في مزاد علني. يمكن أن تكون GRM أداة مفيدة للمشترين والبائعين على حد سواء.
GRM هو أكثر فائدة من فحص السعر فقط أو السعر لكل وحدة
السعر وحده ليس مؤشرًا جيدًا على قيمة العقار الاستثماري لأنه لا يأخذ في الاعتبار الدخل الناتج. حتى إذا قارنت سعر أحد المباني مقابل مبنى آخر ، دون دراسة إمكانية الدخل ، فلا يمكنك تقييم الصفقة بشكل صحيح. GRM يعتبر الدخل فيما يتعلق السعر.
هناك أداة أخرى شائعة الاستخدام في تحديد قيم العقارات المستأجرة وهي السعر لكل وحدة. يعد السعر لكل وحدة أداة جيدة لمقارنة الخصائص المتشابهة ، مثل المباني السكنية أو العقارات متعددة الأسر ، لكنه لا يزال لديه العيب الذي يتغلب عليه GRM. وهذا يعني أن GRM تعتبر قائمة الإيجار بينما التكلفة لكل وحدة لا.
GRM هي أداة فحص فعالة للخصائص المحتملة
مضاعفات الإيجار الإجمالي ليست أداة تقييم. الغرض الأساسي منه هو فحص الخصائص - مما يسمح لك بمقارنة الاستثمارات المحتملة ومناقشتها لمعرفة أي منها يبشر بأكبر قدر من الوعد من وجهة نظر الإيجار و / أو السعر.
GRM يمكن استخدامها على نحو فعال من قبل كل من المشترين والبائعين
لأن مضاعف الإيجار الإجمالي هو نسبة بين السعر والإيجار ، إذا تغير أحد هذه الأرقام ، فإن نتيجة الحساب تتغير. يمكن أن يكون هذا الرقم لصالح البائع أو المشتري اعتمادًا على كيفية مقارنته مع GRM النموذجي لمنطقتك.
إذا كنت بائعًا ، فأنت تريد أن ترى GRM أعلى قليلاً من السوق لأنه يمثل الحصول على المزيد قليلاً للعقار. إذا كنت تشتري ، فأنت تريد أن ترى رقم GRM أقل قليلاً مما هو معتاد لأنه قد يعني أن السعر أقل من السوق. أو ، يمكن أن يعني أن الإيجارات أعلى قليلاً من الخصائص المماثلة.
قيود إجمالي إيجار المضاعف (GRM)
GRM لديه قيود واضحة. على وجه الخصوص ، لا يأخذ في الاعتبار مصاريف الشغور والتشغيل ، وكلاهما عاملان مهمان في التمويل العام للمبنى.
GRM لا تأخذ الشغور في الاعتبار
نظرًا لأن مضاعف الإيجار الإجمالي يستخدم إجمالي الإيجارات المجدولة ، فلا تؤخذ الشواغر في الاعتبار. يعد هذا أحد القيود المهمة لأن جميع المباني بها شواغر ، ومعدلات الشغور أعلى في المباني ذات الأداء الضعيف. هناك فرق كبير بين ما يمكن أن يحققه المبنى ، وما الذي يقوم بإنشائه فعليًا ولا يمثل GRM ذلك.
GRM لا تأخذ النفقات في الاعتبار
من الواضح أن أي دخل دخل له مصاريف. ومع ذلك ، لا يمثل مضاعف الإيجار الإجمالي عاملًا في جانب النفقات المالية. يبدو فقط في إجمالي الإيجار ، وليس صافي إيرادات الإيجار بعد النفقات. نظرًا لأن نفقات التشغيل يمكن أن تختلف بشكل كبير من مبنى إلى آخر ، فإن استبعاد GRM منها كبير.
إجمالي إيجار المضاعف مقابل معدل الرسملة
ابن عم ل GRM هو معدل الرسملة أو ببساطة سقف الحد الأقصى. تستخدم معدلات الحد الأقصى للدخل التشغيلي الصافي ، والذي يعالج كل من مصاريف الشغور والتشغيل في المعادلة. في هذا الصدد ، تكون معدلات الحد الأقصى أعلى من GRM ، على الرغم من أن معدل الحد الأقصى للحوسبة يستغرق بعض الجهد. في أي حال ، يجب على المستثمر الماهر استخدام كل من معدل الحد الأقصى و GRM عند تقييم الاستثمارات المحتملة.
إجمالي إيجار المضاعف هو مفيد فقط في المقارنة مع الخصائص الأخرى
نظرًا لأن مدن مختلفة لها أسعار عقارات ومستويات إيجار مختلفة ، فإن أرقام مضاعف الإيجار الإجمالي تختلف من سوق إلى سوق. لا يمكنك ببساطة القول بأن للمبنى قاعدة عامة جيدة. يجب مقارنة العدد ومقارنته بخصائص أخرى في المنطقة ليكون ذا معنى.
على سبيل المثال ، دعنا نقول أنك تنظر إلى عقارين استثماريين ؛ واحد مع GRM من 13.0 والآخر مع GRM من 8.10. لا يمكنك أن تستنتج أن أحدهما جيد والآخر ليس جيدًا. من ناحية أخرى ، إذا كنت تعلم أن GRM النموذجي لسوقك هو 10.0 ، فلديك نقطة مقارنة. من المحتمل أن تقوم بحفر أعمق في الخاصية الأولى ، وتجاهل الخاصية الثانية. لماذا ا؟ إذا كنت تتذكر ، يرغب المشترون في رؤية نسبة GRM أقل لأنها قد تعني إما انخفاض السعر و / أو الإيجار أعلى من السوق. سمحت لك مقارنة كل خاصية بـ GRM بالمنطقة باتخاذ القرار.
خلاصة القول: إجمالي إيجار المضاعف
مضاعف الإيجار الإجمالي هو أداة تستخدم لتقييم الممتلكات المدرة للدخل والاستثمارات العقارية. تستخدم الصيغة سعر المبنى ، مقسومًا على إجمالي الإيجارات للوصول إلى رقم لمقارنة الاستثمارات المماثلة داخل سوق معين. GRM مفيد لفحص الاستثمارات المحتملة ولكنه محدود لأنه لا يشغل الشواغر والنفقات.
