كيفية البحث عن خصائص الوجه في 5 خطوات

لمعرفة كيفية العثور على العقارات لقلبها ، سيحتاج المستثمر إلى اتباع 5 خطوات مهمة. هذه الخطوات هي اختيار الحي المناسب ، والتحقق من إحصاءات سوق الإسكان ، والتحقق من حالة الإصلاح والوجه ، والتنبؤ بالميزانية الإجمالية ، وحساب الربح المحتمل.

إصلاح والوجه خصائص غالبا ما تتطلب تمويل سريع. يمكن LendingHome تمويل عملية الإصلاح والوجه في أقل من أسبوعين. أسعار الفائدة تبدأ من 7.5 ٪. عملية التأهيل المسبق عبر الإنترنت سريعة وسهلة.

زيارة LendingHome

فيما يلي نظرة عامة على كل خطوة من الخطوات الخمس اللازمة للعثور على خصائص للربح:

1. اختر الجوار المناسب لـ Fix و Flip

يعد اختيار الحي المناسب مكانًا مهمًا لبدء رحلة الإصلاح والإصلاح. الأشياء الثلاثة الأساسية التي تريد إلقاء نظرة عليها عند تقييم أحد الأحياء للحصول على الإصلاح والوجه هي كبح جماح وسائل الراحة والمنطقة التعليمية بالمدرسة.

جوار كبح نداء لإصلاح وفليب

يمكنك تغيير جاذبية كبح الممتلكات الخاصة بك ، ولكن ليس لبقية الحي! اختر أحد الأحياء التي يتم الاحتفاظ بها جيدًا حيث يتباهى السكان بمواصلة منازلهم ، بغض النظر عن نقطة السعر.

عند تحديد حي ما ، ابحث عن المنازل الشاغرة والمباني الصاعدة على المنطقة السكنية الخاصة بك ؛ هذه تشتري مشتري المنازل وهي أهداف سهلة للجريمة. أنها تسقط قيم الممتلكات وتجعل الأمر أكثر صعوبة للحصول على الرهن العقاري أو التأمين على الممتلكات. على الرغم من أنها قد لا تؤثر على قرار الشراء الخاص بك ، إلا أنها ستؤثر بشكل كبير على قرار المشتري المحتمل بشراء العقار.

ابحث عن التالي في الحي المناسب لإصلاح الممتلكات والوجه:

• إنارة الشوارع التي تأتي في الليل
• الأرصفة التي هي حتى وليس متصدع
• أبقى جيدا الشرفات / الانهيارات الأمامية
• الحفاظ على ساحات الأمامية
• لا القمامة أو الحطام المتناثرة

وسائل الراحة في الجوار لإصلاح وفليب

إلى جانب صيانة الحي ، تعتبر المرافق المحلية مهمة أيضًا. هل هناك أشياء للقيام بها داخل وحول الحي تجعل أصحاب المنازل يختارون العيش في هذه المنطقة بالذات؟ يريد المشترون أن يشعروا بأنهم جزء من المجتمع وأن يكونوا على مقربة من بعض المرافق يجعل ذلك ممكنًا.

يجب أن يكون المنزل قريبًا من الحي التجاري ولكن يجب أن يكون في منطقة سكنية. سيوفر ذلك الصداقة الحميمة بين الجيران وراحة الأعمال القريبة والهدوء في المنطقة السكنية.

ينجذب المشترون عادةً إلى:

• المتنزهات والمساحات الخضراء (يمكن أن تزيد قيمة العقار بنسبة 8٪ -20٪)
• المكتبات المحلية
• مراكز تسجيل المجتمع
• المرافق الطبية القريبة
• موقع به درجة عالية من قابلية السير (يمكنك الحصول على درجة قابلية السير هنا من خلال كتابة عنوانك)
• التسوق القريبة
• خيارات مريحة لتناول الطعام
• وسائل النقل العام القريبة ، وخاصة في المناطق الحضرية

الأشياء التي لا يرغب المشترون بالقرب منها تشمل:

• حريق بسبب الضوضاء
• مطار أيضا بسبب الضوضاء
• شارع مزدحم باستمرار
• مركز للشرطة بسبب النشاط المستمر
• منشأة في وقت متأخر من الليل والتي قد يكون لها رعاة بصوت عال مثل البار

المناطق المجاورة للمدرسة فيكس والوجه

عند تحديد الحي ، تعتبر منطقة المدارس العامة من الاعتبارات الرئيسية. أي شخص يشتري منزلاً مع أطفال في سن المدرسة سوف يقوم بالبحث في المدارس المحلية. موقع مفيد هو GreatSchools. يمكنك كتابة عنوان العقار وسوف يوفر المدرسة الابتدائية والمتوسطة والثانوية المخصصة لمنطقتك ، بالإضافة إلى تصنيفاتها واستعراضاتها.

كما يُظهر مسافة كل مدرسة من مكان الإقامة. في المناطق الحضرية ، تعتبر القدرة على القفز في قطار أو حافلة أو حتى السير على بعد بضعة مبانٍ إلى المدرسة ميزة إضافية ، في حين أن المدارس التي تقع على بعد عدة أميال في مناطق الضواحي على ما يرام لأن معظمها تقدم خطوط الحافلات. في ما يلي مثال لما يبدو عليه الموقع.

ابحث عن درجات عالية لكل مدرسة (10 كحد أقصى) ، وقراءة تعليقات الوالدين الآخرين وتحقق من نسبة الطالب المعلم ، وحجم الصف ، والنسبة المئوية لفئة التخرج في مؤسسة التعليم العالي. هذه العوامل مهمة بالنسبة إلى مشتري المنازل المحتملين ، لذلك يجب أن تكون مهمة بالنسبة لك ، حيث إن قربك من منطقة مدرسة جيدة يمكن أن يزيد من قيمة منزلك.

قال أحد مشتري المنازل الخمسة من بين أصحاب المنازل أنهم لا يدفعون كلمتنا لذلك ، سيدفعون ما بين 6 إلى 10 بالمائة أعلى من ميزانيتهم ​​للمدرسة المناسبة. وسيضاعف واحد من أصل عشرة هذا إلى 20 في المائة. تعني هذه الأرقام أنك قد تكون قادرًا على الحصول على المزيد من المال لإصلاحك والوجه من خلال التواجد في منطقة مدرسية مرغوبة.

الحي القرب لك أنت والمقاولين الخاص بك

من المهم أيضًا عند تقييم أحد الأحياء لقلبك التالي أن يكون ذلك الحي بالقرب منك أنت وفريقك. بعد ذلك ، عند اختيار منزل ليقوم بزيارات متعددة للموقع ، فإن اختيار مكان ملائم للمكان الذي تعيش فيه أو عملك سيوفر لك الوقت والمال.

يضمن لك العقار الذي يقع في مكان مناسب وبالقرب من الطرق السريعة الرئيسية وصول أي مقاول توظفه إليك بسهولة. سيؤدي هذا إلى زيادة عدد المقاولين الذين قد يقدمون عطاءات على مشروعك ، مما يساعد على ضمان الانتهاء من المشروع في الوقت المحدد وفي الميزانية. ليس ذلك فحسب ، ولكن لاحقًا ، سيضمن عددًا أكبر من المشترين المحتملين يمكنهم زيارة العقار.

2. التحقق من إحصاءات سوق الإسكان

الآن وبعد أن نظرنا إلى أهمية الموقع والجوار ، حان الوقت لدراسة إحصاءات سوق الإسكان. تلعب هذه الإحصاءات دورًا مهمًا في العثور على خاصية لإصلاحها وقلبها. سيتم استخدامها لحساب ميزانيتك والمبلغ الذي يجب أن تدفعه مقابل منزل في حي معين.

المكونات الثلاثة الرئيسية في النظر إلى إحصاءات السوق هي:

1. خصائص قابلة للمقارنة
2. عدد الأيام في السوق
3. الضرائب العقارية

المتماثلة

المقارنات (المعروفة في الصناعة باسم comps) هي خصائص ذات خصائص مماثلة لخاصية الموضوع. يخبرك Comps بما يجب دفعه مقابل العقارات وما الذي يجب أن يبيعه الإصلاح والوجه. تتيح لك شركات Comps معرفة ما إذا كان من الواقعي القيام بحل جيد والوجه في الحي.

ابحث عن ما يدفعه الأشخاص مقابل المنازل في حالة إعادة التأهيل ، وكذلك بعد إعادة التأهيل ، لذلك لديك أيضًا فكرة أفضل عن نوع العرض الذي يجب تقديمه على العقار. تعد المعلومات التي تم جمعها من استخدام comps الصحيحة أمرًا مهمًا لميزانيتك و ARV و ROI ، والتي سنناقشها بمزيد من التفاصيل أدناه.

عند مقارنة الممتلكات ، تأكد من أنها تقع في نفس البلدية ومنطقة المدرسة بحيث تكون الضرائب ووسائل الراحة في الحي متشابهة. ضع في اعتبارك ، لا يمكن مقارنة خاصية على مساحة فدان واحد بملكية على مساحة فدان واحد. حجم القطعة ، قدم مربع ، وعدد من غرف النوم والحمامات تلعب أيضا دورا في شركات.

تريد استخدام المقارنات التي ستكون مشابهة لمشروع الإصلاح والوجه النهائي. استخدم فقط المقارنات التي تم بيعها. النظر إلى سعر الإدراج مضلل لأن هذا ليس بالضرورة السعر الذي سيبيعه المنزل.

أيام في السوق

بالإضافة إلى النظر في شركات ، نحتاج أن نفكر في المدة التي كان يجلس بها العقار في السوق. تشير الأيام في السوق إلى طول فترة بقاء المنازل في السوق مدرجة بنشاط للبيع.

فكلما قل عدد أيام إقامتك في السوق ، انخفضت تكاليفك الدفترية وارتفاع العائد على الاستثمار (ROI). أعدت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين الرسم البياني التالي الذي يوضح حقيقة أنه عندما يجلس المنزل في السوق فإنه يكلفك المال.كلما زاد عدد أيام وجود المنزل في السوق ، قل مبيعاته التي تؤثر على الحد الأدنى ، مما أدى إلى زيادة أرباحك.

الضرائب العقارية

ضرائب الممتلكات هي غالبا ما يتم تجاهله حساب للمستثمرين العقاريين. إنها مهمة بالنسبة لك لأنها تضيف إلى تكاليفك الدفترية وهي أكثر أهمية بالنسبة للمشترين المحتملين لأنها إضافة إلى مدفوعات الرهن العقاري وتكاليف التأمين على الممتلكات. تمول الضرائب العقارية المدارس الحكومية وتتنوع بين الأحياء والمدن والولايات.

يمكن أن تمنع ضرائب العقارات المرتفعة بعض المشترين بسبب نقص القدرة على تحمل التكاليف ، لذلك من الضروري تضمينهم في شركاتك ، كما ذكرنا أعلاه ، والمدرجة في ARV الخاص بك ، والتي سنغطيها أدناه. ترتبط ضرائب المرافق وضرائب الممتلكات ارتباطًا وثيقًا ، لذا يجب مراعاة التوازن بين المكاسب المحتملة للربح في المرافق والخسائر المحتملة لضرائب الممتلكات المرتفعة.

كيفية العثور على إحصاءات سوق الإسكان

هناك ثلاث أدوات أساسية للعثور على إحصائيات سوق الإسكان المتعلقة بالإصلاح والوجه. هم المواقع العقارية ، وبيانات التعداد ، والمهنيين العقارات. يجب استخدامها بهذا الترتيب لتكون الأكثر فاعلية وتوفر لك معظم الوقت مع خاصية الإصلاح والوجه.

المواقع العقارية

مواقع العقارات هي أماكن مفيدة للبحث عن بيانات العقارات المحلية والوطنية. إنها سهلة الاستخدام وتزودك بالبيانات التي ستساعد في تحديد ما إذا كانت خاصية الإصلاح والوجه هي استثمار جيد.

توفر مواقع مثل Realtor.com و Zillow و NAR خصائص قابلة للمقارنة لخاصية الموضوع بناءً على خصائص مماثلة مثل عدد غرف النوم. هذه المواقع تعطي أيضا معلومات عن ضرائب الممتلكات ووسائل الراحة في الحي. يمكن العثور عليها مع الكلمات الرئيسية شائعة الاستخدام.

موقع عقاري آخر هو foreclosure.com. أنها لا توفر فقط حبس الرهن ولكن أيضا حبس الرهن قبل ، مبيعات قصيرة ، وأعلى المثبت. أنها توفر معلومات شاملة قائمة الممتلكات والصور وتاريخ الملكية مع كل قائمة.

فيما يلي مثال لنوع المعلومات التي يعرضها Zillow عندما تقوم بتوصيل الإصلاح الخاص بك وقم بتدوير الرمز البريدي للملكية في شريط البحث. هذا يظهر لك:

• المخزون المتاح
• قدم مكعب
• قائمة الأسعار
• عند الخوض في بحث أعمق ، ستظهر أيضًا أيام في السوق.

مكتب التعداد

مورد عملي آخر هو مكتب التعداد حيث يمكنك البحث عن متوسط ​​دخل الأسرة وحجم الأسرة. قد تفكر ، لماذا هذه العوامل حيوية بالنسبة لي؟ سوف تؤثر على نوع الممتلكات التي ينتهي بك المطاف بالشراء.

إذا كان متوسط ​​حجم الأسرة في منطقة الإصلاح والإصلاح المثالية لديك هو 4 ، فلن يكون استثمارًا ذكيًا لشراء غرفة نوم واحدة نظرًا لأن حجم الأسرة المعيشية هذا لن يرغب في شراء عقار صغير.

البيانات المتعلقة بالدخل المتوسط ​​هي نسبة إلى من يمكنه تحمل الممتلكات الخاصة بك. لا ترغب في إنفاق مبالغ كبيرة على العقار أو التحسينات التي تقوم بتسعيرها بنفسك من الذي يشتري في منطقتك الخاصة. فيما يلي مثال على ما يعرضه لك موقع Census على الويب عند البحث عن متوسط ​​الدخل حسب منطقة معينة:

هناك قاعدة جيدة تتمثل في أن المنزل لا ينبغي أن يكلف أكثر من 2.5 أضعاف راتبك السنوي. لذا ، إذا كان المشتري المحتمل يحقق 45000 دولار في السنة ، فإن المنزل الأكثر تكلفة الذي يجب أن يفكر في شرائه سيكلف 112،500 دولار. يضع المشترون عادةً دفعة مقدمة بنسبة 20٪ على المنزل ، لكن اليوم انخفض هذا الاتجاه وأصبح بإمكان مشتري المساكن لأول مرة التأهل للحصول على رهن عقاري بأقل بنسبة 3.5٪.

يمكن أن تساعدك معرفة هذه المعلومات على معرفة من يمكنه شراء الإصلاح والوجه ، وسيساعد بدوره في تحديد المبلغ الذي يجب أن تشتريه للعقار في البداية ، مع مراعاة ميزانية إعادة التأهيل و ARV ، والتي ستتم مناقشتها لاحقًا.

العقارات المحترفين

مهنيي العقارات مهمون لأنهم محدّثون في اتجاهات الحي حيث تقع الممتلكات الخاصة بك. يمكن أن توفر لك المزيد من المعلومات الحالية من المواقع العقارية. سيكون لديهم معرفة في مجال الصناعة عن المدة التي تقضيها العقارات في السوق والتي ستساعدك في تحديد مكان شراء عقار.

سيستخدم السماسرة أيضًا المقارنات الصحيحة التي يجب استخدامها عند تحديد الممتلكات الخاصة بك وتحديد المبلغ الذي يجب دفعه مقابل العقار. سيوفرون هذه البيانات مجانًا ، على أمل كسب أعمالك في شراء أو بيع الممتلكات الخاصة بك. فيما يلي مثال لقائمة من comps أن سمسار عقارات سوف أعطيك.

3. تحقق من حالة الإصلاح وخصائص الوجه

الآن بعد أن ضاقت الموقع والحي ، فقد حان الوقت للتركيز على حالة العقار المثالية لمشروع الإصلاح والوجه. يمكن أن يساعد اختيار خاصية في الحالة الصحيحة في جذب المشترين وبيع الممتلكات الخاصة بك بشكل أسرع. هذه سوف تؤثر إيجابيا على عائد الاستثمار.

تجنب اختيار خاصية مع أي مشاكل هيكلية. ويمكن رؤية هذه في شكل أرضيات غير مستوية للغاية ، وشقوق كبيرة في الأسمنت ومؤسسة ترهل. يمكن أن تؤدي هذه المشكلات إلى زيادة وقت إعادة التأهيل وسيؤثر ذلك في ميزانيتك ، ويزيد من الجدول الزمني الخاص بك ويزيد من الضغط على العملية مع تقليل أرباحك.

ميزات جيدة للبحث عنها في Fix & Flip Property

تتضمن الميزات الرئيسية التي يجب البحث عنها في مشروع الإصلاح والوجه المحتمل أي شيء قد يصعب إضافته / تغييره. التركيز على المنازل التي لديها بالفعل ميزات إيجابية شعبية مع المشترين.

على سبيل المثال ، قد يكون من المفيد توفير المساحة اللازمة للحمام الإضافي وتشغيل السباكة. سيؤدي ذلك إلى تحقيق أقصى قيمة مضافة لإصلاحك والوجه ، مما يعني أنه سيتم بيعه بشكل أسرع ، ويخفض تكاليف الحمل ويزيد من ربحك المحتمل.

تشمل هذه المناطق:

• أحجام الغرفة: غرف النوم الرئيسية الكبيرة شائعة وينبغي أن تكون غرف النوم الأخرى قادرة على ملائمة سرير بحجم كوين مع مساحة للتجول فيه.
• عدد الحمامات: تضيف الحمامات الكاملة قيمة أكبر ، ولكن إذا كان المنزل يحتوي على أكثر من طابق واحد ، يكون الحمام نصف السفلي في الطابق السفلي مفيدًا حتى يتمكن الضيوف من استخدامه دون الذهاب إلى الطابق العلوي.
• التخطيط العام يجب أن يكون مفتوحًا وأن يكون المطبخ وغرفة المعيشة متجاورتين للترفيه بسهولة. يمكن أن تصبح باهظة الثمن إذا اشتريت منزلاً يحتاج إلى عدة جدران تم هدمها.
• مرآب للسيارات 2 في مواقع الضواحي هو طلب شائع. ما لم يكن المنزل عقارًا فاخرًا ، لن يضيف أكثر من مرآب لسيارتين قيمة كبيرة.

الأشياء التي يجب تجنبها في Fix و Flip Property

تشمل الميزات التي يجب تجنبها في الإصلاح والوجه مشاريع تستهلك الكثير من الوقت وتحتاج إلى تصاريح إضافية. الآن أنت تعرف ما الذي تبحث عنه في المنزل ، من المهم بنفس القدر معرفة ما يجب تجنبه.

تجنب المنازل مع:

• القضايا الهيكلية مثل الشقوق الأساس والأرضيات غير المستوية التي تتطلب الكثير من الوقت والخبرة والمال لإصلاحها.
• تصميمات قديمة لا معنى لها بالنسبة إلى مشتري اليوم مثل المساحات المغلقة والسقوف المنخفضة.
• المطابخ الضيقة مع الجدران الحاملة.
• العديد من غرف النوم والحمامات غير كافية ، على سبيل المثال ، 5 غرف نوم وحمام واحد فقط.
• غرفة نوم حيث يجب عليك المشي عبر غرفة أخرى للوصول إلى هناك.
• في الأساس ، أي شيء ليس من السهل إصلاحه وسيكون من الصعب بيعه.

الإصلاحات المحتملة في الإصلاح والخاصية الوجه

ابحث عن الخصائص التي تتطلب إصلاحات تجميلية فقط. سيكونون أقل وقتًا وأقل تكلفة للإصلاحات. هذا مفيد بشكل خاص لأول مرة الزعانف الملكية. هذه إصلاحات بسيطة ستؤدي إلى مكافآت مالية كبيرة.

تشمل أمثلة إصلاحات مستحضرات التجميل ما يلي:

• قم بطلاء الجزء الداخلي بالكامل من المنزل بلون محايد ويغطي جميع الثقوب والعيوب على الجدران ورسم اللون المحايد المختلف.
• وضع سجادة جديدة بلون محايد ، ولكنها ليست خفيفة جدًا تجذب الأوساخ.
• تثبيت مصابيح الإضاءة الجديدة التي تضيء الفضاء.
• تحديث تركيبات السباكة مع التشطيبات الحديثة.
• من المتوقع إضافة أجهزة جديدة تلائم جميع احتياجاتك وتتناسب مع ميزانيتك ، إذا كان المنزل في نقطة سعر أعلى من الفولاذ المقاوم للصدأ.
• تحسينات في الهواء الطلق بما في ذلك القص العشب ، وإضافة المزارعون والطلاء من الباب الأمامي والطاقة غسل خارج المنزل لإشراقه ، وهذا يمكن تجنب مهمة الطلاء الخارجي مكلفة للغاية.
• تحتوي شبكة DIY على بعض النصائح المفيدة فيما يتعلق بإصلاحات مستحضرات التجميل التي تضيفها إلى الإصلاح والوجه من أجل الحصول على أقصى استفادة من المكافأة الخاصة بك.

إذا كنت من أصحاب الخبرة والأكثر خبرة ، فلا بأس في البحث عن خصائص ذات عظام جيدة والتركيز على ما سيضيف أكثر قيمة بالإضافة إلى إصلاحات مستحضرات التجميل. بعض التجديدات التي ستضيف القيمة الأكبر إلى المنزل تشمل:

• تجديد المطابخ
• تحديث الحمامات
• فتح المساحات لإنشاء وهم بمساحة أكبر وإضافة أماكن للتجمع
• نوافذ جديدة

يقول السمسار ماج إن أهم الميزات التي حددها مشتري المنازل هي:

• "خزائنه" في غرفة النوم الرئيسية (31٪)
• حمامات رئيسية تشبه السبا (23٪)
• منطقة مطبخ كبيرة (23٪) وجزيرة مطبخ (22٪)
• حوض استحمام واحد على الأقل في المنزل (54٪)

4. توقع ميزانيتك الإجمالية

تعد ميزانية مشروع الإصلاح والوجه الخاص بك مهمة لأنها ستحدد مقدار عائد الاستثمار الذي تقوم به. يجب أن تكون ميزانيتك مدروسة بعناية والتمسك بها. قم دائمًا بإضافة بعض الوسائد في الميزانية في حالة وجود نفقات غير متوقعة.

تأكد من تضمين ما يلي في ميزانيتك:

• تكلفة الشراء: تكلفة شراء العقار.
• تكاليف رحاب: تكلفة العمالة والمواد لتجديد الممتلكات.
• تحمل التكاليف: التأمين ، المرافق ، تكاليف التمويل ، إلخ.
• تكاليف التسويق والمبيعات: التكاليف اللازمة لسرد وبيع الممتلكات الخاصة بك.

من المهم أن نتذكر أن تجاوز الميزانية لا يمكن تصحيحه في الغالب بسعر بيع أعلى. مع وضع ذلك في الاعتبار ، من الضروري للغاية التمسك بميزانيتك إذا كان لقلبك أن يكون مربحًا. لإلقاء نظرة أعمق على عملية وضع الميزانية ، اقرأ مقالتنا عن تكلفة تقليب المنزل.

عند تحديد أي جزء من ميزانية الإصلاح والوجه الخاصة بك سوف يتجه نحو الحصول على العقار والجزء الذي سيذهب نحو الإصلاح وتكاليف الحمل ، فكر في:

• قيمة ما بعد الإصلاح للمنزل التي نتناولها في القسم السابق.
• النقدية والتمويل والتكاليف المرتبطة بها.
• ما يتم بيعه في الحي ومع أي ميزات حتى تتمكن من تحديد ما يجب إضافته إلى منزلك.
• الجدول الزمني الخاص بك لأن بعض الإصلاحات تستغرق وقتًا أطول من غيرها ، وقد يؤدي ذلك إلى التخلص من الجدول الزمني الخاص بك والذي بدوره قد يؤثر سلبًا على ميزانيتك.

تذكر إضافة تكاليف غير متوقعة في ميزانيتك. يمكن أن تكون هذه تأخيرات للمقاول ، وتأخيرات في الطقس ، وعناصر في الطلب الخلفي وأي شيء آخر يمكن أن يعرقل عملية الإصلاح والتقدم. نصيحة جيدة جيدة لإضافة 20 ٪ إلى ميزانيتك لإصلاحات غير متوقعة وإضافة أسبوع واحد لكل شهر من الجدول الزمني الخاص بك. على سبيل المثال ، إذا كان الجدول الزمني الخاص بك هو شهرين ، فأضف أسبوعين فقط لتكون في الجانب الآمن.

5. احسب ربحك المحتمل على خاصية Fix and Flip

لقد حددنا حيًا وسوقًا يعملان من أجل الإصلاح والوجه وقمنا بتضييق نطاق الإصلاحات التي تضيف قيمة إلى المنزل وأهمية تجنب الإصلاحات الهيكلية. لقد حان الوقت لحساب ARV (بعد قيمة الإصلاح) حتى تتمكن من إكمال ميزانيتك.

ARV هو المبلغ الذي ستتمكن من بيعه من المنزل بعد إعادة تأهيله. من أجل جعل الأمر منطقيًا من الناحية المالية ، يجب أن يتناسب مع المبلغ الذي اشتريته للعقار بالإضافة إلى الإصلاحات وتكاليف الحمل.

هذا أمر مهم لأنه يحدد مقدار الربح الذي ستحققه من الإصلاح والوجه وكلما زاد الربح كلما كان وقتك وأموالك يستحق ذلك. إذا لم تفي بمضادات الفيروسات القهقرية المتوقعة ، فقد ينتهي بك الأمر إلى خسارة المال في المشروع ، لذلك من الضروري اتباع جميع الخطوات في تحديد الإصلاح الجيد والوجه من أجل تجنب ذلك.

حساب بعد إصلاح القيمة

عند حساب مضادات الفيروسات القهقرية ، فأنت بحاجة إلى استخدام بطاقات بيانات ذات صلة بممتلكاتك ذات الصلة من حيث غرف النوم ، وحجم الكمية ، واللقطات المربعة ، إلخ ، والتي قمنا بتغطيتها مسبقًا في قسم المقارنة. تحتاج هذه الشركات إلى بيعها خلال الـ 90 يومًا الماضية في سوق قوي ، أو خلال الـ 6 أشهر الماضية في سوق لينة. السوق اللطيف هو مجرد سوق عقارات حيث يوجد المزيد من المنازل المعروضة للبيع أكثر من المشترين لذلك مع هذا المخزون المرتفع ، يميل إلى الجلوس في السوق لفترة أطول.

ابدأ برقم النهاية وحساب الخلف عند تحديد ما يجب أن يكون مضادات الفيروسات القهقرية. هذا يعني فقط أنك تبدأ بالرقم الذي يحتاج منزلك إلى بيعه ثم أن تضع في اعتبارك ميزانيتك لجميع نفقات الاستحواذ والتكاليف المحملة ونفقات الإصلاح.

يستخدم معظم المستثمرين المتمرسين الذين يقومون بإصلاح وقلب قاعدة 70٪ إلى 80٪ بانتظام. يختلف حسب ما إذا كانت منطقة حضرية أو ضواحي أو منطقة ريفية ومدى جودة السوق في هذا المجال. تقول هذه الصيغة أنك تريد أن تترك مجالًا للمناورة حتى تسوء الأمور وكذلك أن يتمكن المشترون من التفاوض على السعر.

إذا كنت تستخدم قاعدة الـ 70٪ والمبلغ المعتمد من العقار هو 100000 دولار وميزانية إعادة التأهيل الخاصة بك هي 20،000 دولار ، فأنت بحاجة إلى دفع 50000 دولار للعقار.

(100،000 دولار × 70 ٪) - 20،000 دولار = 50،000 دولار

مثال مختلف يوضح كيف تنقسم الأرقام وتحدد ربحك.

شراء
سعر الشراء	$75,000
تكاليف رحاب	$15,000
تكاليف إغلاق الشراء (تختلف لكن عادةً ما تكون 5٪ من سعر الشراء)	$3,750
تكاليف الحيازة (90 يومًا)	$2,000
إعادة البيع
إجمالي سعر البيع	$128,000
عمولة العقارات (عادة 6 ٪ من سعر البيع)	$7680
تكاليف الإغلاق (عموما 3 ٪ من سعر البيع)	$3840
صافي سعر البيع (مع عرض السعر الكامل)	$116,480
ربح	$20,730
العائد على الاستثمار	21.7%

يمكن استخدام العقاقير المضادة للفيروسات القهقرية في عدد من الصيغ المختلفة ، مثل الميزانية ، ولكن أهم شيء يجب مراعاته هو أن تكون متحفظًا في حساباتك ، واعتمد على النفقات غير المتوقعة ، وتأكد من الالتزام بميزانية الاستحواذ والتجديد حتى تحصل على أعلى مستوياتها العائد على الاستثمار. يمكن القيام بذلك جميعًا عند اتباع الخطوات لتحديد حل جيد وقلب الفرصة.

الآن ، بعد العثور على خصائص منطقية لإصلاحها وقلبها ، يمكنك أن ترى كيف تبدو دورة التقليب المنزلي في الصورة أدناه.

الحد الأدنى

أتمنى أن تكون قد وجدت هذا الدليل الشامل مفيدًا وأن تعرف الآن كيفية العثور على خصائص للوجه. اختر العقار بناءً على الموقع والحي وحالة العقار وميزانيتك والقيمة بعد الإصلاح. تأكد من مراجعة مواردنا الإضافية لمزيد من المعلومات حول الاستثمار العقاري وعملية الإصلاح والوجه.

إذا كنت بحاجة إلى تمويل من أجل الإصلاح والخاصية ، فاتصل بـ LendingHome. أسعار الفائدة تبدأ من 7.5 ٪ ، وسوف تقرض ما يصل إلى 90 ٪ LTV و 75 ٪ ARV. تستغرق عملية التأهيل المسبق عبر الإنترنت بضع دقائق فقط.

زيارة LendingHome