هناك العديد من الأسباب التي تجعل المستثمرين العقاريين على المدى الطويل يبيعون عقارًا مؤجرًا. لسوء الحظ ، قد يكون بيع عقار مستأجر أمرًا صعبًا مثل إدارته ، مثل معرفة ضريبة بيع العقار المستأجر. للمساعدة ، تحدثنا مع خبراء الصناعة حول أفضل الطرق لبيع عقار للإيجار من أجل الربح.
فيما يلي النصائح الخمسة والعشرون لبيع عقار مؤجر من المحترفين.
1. استضافة البيت المفتوح
ثان ميريل ، خبير الاستثمار العقاري والرئيس التنفيذي لشركة FortuneBuilders
بيع عقار مستأجر له علاقة أكبر بمجموع جميع الأجزاء مقارنة باستراتيجية واحدة فقط. استضافة منزل مفتوح هي إحدى الإستراتيجيات التي أثبتت نجاحها في بيعها بنجاح. البيوت المفتوحة هي وسيلة رائعة لتوليد حركة المرور. إلى جانب نقطة سعر تنافسي ، يمكن أن يخلق البيت المفتوح الجيد شعوراً بالطلب يحرض المشترين المحتملين ضد بعضهم البعض ولكن لصالحك.
2. تبرير دخلك الإيجار
شين لي ، محلل بيانات ، RealtyHop.com
عند بيع العقار المستأجر ، يجب أن تكون قادرًا على تبرير دخل الإيجار للمشتري التالي عن طريق إجراء نموذجي مدته 10 سنوات. لكي تكون متحفظًا ، قد ترغب في توقع نمو الإيجارات بنسبة 3 في المائة لأن هذا يتوافق مع معدل التضخم.يجب عليك أيضًا أن تتذكر نمو نفقات المشروع أيضًا.
3. سعر الممتلكات الخاصة بك استراتيجيا
داستن هاينر ، مؤسس ماجستير الدخل السلبي
سعر منزلك استراتيجيا لجذب أكبر عدد ممكن من المشترين. انشر العقار بسعر أقل ودع المزيد من الأشخاص يشاهدون عقاراتك ويعتقدون أنها سرقة بهذا السعر. يمكنك حينئذٍ طرح مزايدة على الممتلكات الخاصة بك وقبول أعلى مزايدة. كلما زاد عدد المشترين المحتملين لعرض الممتلكات الخاصة بك ، زاد احتمال حصولك على عروض متعددة ، وبيع منزلك بسرعة وتجاوز القيمة السوقية.
4. الحفاظ على المستأجر في المكان
زاك إيفانيش ، مدير الخدمات الاستشارية للعملاء ، روفستوك
إذا كان المشتري المستهدف هو مستثمر عقاري ، فمن الرائع الاحتفاظ بالمستأجر في مكانه. من خلال بيع عقار مستأجر مستأجر ، تستمر في تحصيل التدفق النقدي وإيرادات الإيجار من خلال الإغلاق ، وسيحصل مستثمرو العقارات المستأجرة على منزل مشغول يتدفق نقديًا من اليوم الأول ، وسيستأجر المستأجرون البقاء في مكانهم بأقل عطل. إنه وضع مربح للجانبين لجميع الأحزاب الثلاثة.
5. تسليط الضوء على الميزات التي هي جذابة للمستأجرين
جوان براذرز ، رئيس وسطاء العقارات المرخصين ، بوتيك مانهاتن للعقارات
من وجهة نظر التسويق ، تحتاج إلى تسليط الضوء على ميزات الخاصية التي هي جذابة للمستأجرين. يريد معظم المشترين شراء عقار يجذب المستأجرين بسهولة لأنهم يريدون أن يظلوا مشغولين. من المهم أن تكون قادرًا على إقناع مشتريك بأن الممتلكات الخاصة بك جذابة ومثيرة للاهتمام وسوف تحصل على شغل بسهولة.
6. لا تستثمر الوقت والمال في تحسينات الهوى
جيسون ريد ، الوكيل العقاري ، أطباء دوبلكس
فهم الفرق بين جودة المنزل ونوعية الإيجار. لن يحتاج معظم المستثمرين العقاريين إلى التحسينات الإضافية التي قد تراها في بيع المنزل. يجب أن يكون العقار المستأجر نظيفًا ومُحدَّثًا نسبيًا ، ولكن من غير المرجح أن توفر لمسات مربو الحيوانات مثل الغرانيت أو الأرضيات الخشبية الجديدة أي نوع من العائد على الاستثمار عند البيع.
7. تأكد أنك تحصل على إيجار السوق
كيفن فاندنبوس ، وسيط ومالك ، فاندنبوس التجارية
إذا لم ترفع الإيجار منذ عدة سنوات ويحصل الملاك الآخرون على معدل أعلى لخاصية مماثلة ، فأنت لا تفوت التدفق النقدي الإضافي فحسب ، بل إنك تفقد أيضًا قيمة العقار. إن بيع المشتري بناءً على فكرة أنه بإمكانه رفع الإيجارات نادراً ما يعمل بشكل جيد للبائع. إذا كان بالإمكان رفع الإيجارات ، فعليك رفعها قبل بيع العقار.
8. تسويق العقار للمستثمرين وأصحاب المنازل
ويل رودجرز ، مستشار عقارات ، eXp Realty
إذا كان المنزل بحاجة إلى إصلاحات وعمل كثير ، فمن المرجح أن يجذب المستثمرين الآخرين الذين لن يدفعوا لك أكثر مقابل ذلك. أن تكون متفتح الذهن والنظر في بيع العقار إما لمستثمر أو صاحب المنزل. للقيام بذلك ، يجب أن تجعل منزلك أنيقًا وجذابًا لكل من منظور المستثمر وصاحب المنزل.
9. لا تبيعها بنفسك
كيفن ديسيلمس ، وكيل عقارات ، تحالف RE / MAX
قد يكون من المغري بيع العقار بمفردك ولكنه ينطوي على مخاطرة كبيرة. يجب أن تكون متمرسًا من خلال تحليل مقارن للسوق ولتحديد تقدير دقيق للقيمة. تحتاج إلى التعرف على العقود ومتطلبات الحصول على صفقة إلى طاولة الإغلاق. إذا لم تكن مجهزًا جيدًا بهذه الميزات ، فقد يظل العقار في السوق دون اهتمام يذكر. يمكن أن يتسبب أيضًا في انخفاض كبير في السعر ويؤدي إلى ضياع فرصة.
10. إنشاء أداة التسويق عبر الإنترنت باستخدام Rentometer
كريس ليبي ، مالك ، احصل على قائمة العقارات
استخدم أداة التسويق عبر الإنترنت ، مثل Rentometer. تقوم هذه الأداة بسحب بيانات قائمة العقارات المؤجرة التاريخية التي تم تأجيرها مؤخرًا. بمجرد إدخال عنوانك وغرف النوم والإيجار المتوقع ، سيخبرك ما إذا كنت مرتفعة أو عادية أو منخفضة للإيجار. هذه أداة رائعة لإظهار المستثمرين أنهم قد يكسبون المزيد من المال بمجرد شراء العقار ورفع الإيجار إلى أسعار السوق الحالية.
11. إعداد البيانات المالية الخاصة بك
تيموثي ج. ريان ، الرئيس والوسيط الإداري ، مونارك ريالتي
عند بيع العقار المستأجر ، من المهم أن تجمع أرقامك معًا. كن مستعدًا لعرض النفقات بالتفصيل الحبيبي. من الأفضل أيضًا أن تكون الجداول الزمنية ذات الصلة من إقرارك الضريبي جاهزة. علاوة على ذلك ، تأكد من إعداد المعلومات التاريخية عن أداء وإيرادات الممتلكات الخاصة بك لأن المستثمرين العقاريين سيكونون مهتمين بمعرفة ذلك.
12. تأكد من أن منزلك "عرض جاهز"
ألينا سومانين ، وكيل عقارات ، كولدويل بانكر فانجارد ريالتي
عند بيع الممتلكات الخاصة بك ، تأكد من أنها جذابة وجذابة للمشترين. تحديثات مستحضرات التجميل ، مثل المهاد الجديد وبعض الزهور في المقدمة ، والطلاء الجديد وتنظيف السجاد سوف تقطع شوطا طويلا في التأكد من أن الممتلكات الخاصة بك "جاهزة". التنظيف العميق أمر ضروري أيضا لأن المشترين في كثير من الأحيان ربط المنازل القذرة مع الصيانة المؤجلة.
13. العمل مع وكيل على دراية بسوق المنطقة
رافائيل فيتا ، سمسار عقارات مرخص له ، مجموعة بوهيميا العقارية
من الأهمية بمكان العمل مع وكيل مطلع على سوق الإيجارات في المنطقة. يركز العديد من الوسطاء بشكل حصري تقريبًا على المبيعات مع إهمال الجانب الإيجاري للعمل أو تفويض صفقات الإيجار إلى وكيل آخر في فريقهم. إن وجود معرفة وثيقة حول ماهية تسعير السوق الحالي وما هي وسائل الراحة أو الترقيات التي ستنتج أكبر عائد استثمار يمكن أن يحدث فرقًا كبيرًا عند النظر في العروض.
14. انتظر حتى ينتهي عقد الإيجار
إليسا ماير ، كاتبة تقنية ومعلمة عقارية ، AYPORealEstate.com
إذا كنت تبيع عقارًا مستأجرًا لمالك المنزل ، فمن الأفضل الانتظار حتى انتهاء عقد الإيجار وينتقل المستأجر الحالي. سوف يجد المستأجرون عادة أنه من غير المريح أن يتعقب الغرباء من خلال منزلهم المستأجر. من الصعب على المالك أن يتعاون معهم ، ويستوعب العروض ويحتفظ بمكان الإقامة. من الأفضل الانتظار حتى يتم إخلاء العقار حتى يمكن عرضه دون موعد.
15. العمل مع محاسب قانوني وعقاري
كريستوفر م. تيرني ، مبيعات العقارات والتسويق ، بريفو العقارات
قم بتوظيف محاسب قانوني ومحامي عقاري لتوثيق وتصديق تاريخك المالي والضريبي والمستندات القانونية مثل عقود الإيجار وتصاريح العمل وحل أي انتهاكات. يواجه العديد من الملاك ، خاصة مع العقارات متعددة الأسر التي تقل عن 2 مليون دولار ، مشكلات مثل عدم وجود سجل ضريبي كامل ، والانتهاكات المفتوحة وعدم اتباع قوانين مراقبة الإيجار واستقرارها بشكل صحيح. يمكن لهذه القضايا المفتوحة نسف صفقة أو تخفيض العروض بشكل كبير.
16. خطة لصرف 1031 لصرف ضريبة أرباح رأس المال
إرني رافايليدس ، العضو المنتدب ، إدارة باي فيو
لا تبيع العقارات المستأجرة خاصةً إذا كنت لا ترغب في دفع ضرائب أو لم يكن لديك 1031 صرافة. ومع ذلك ، إذا كنت تنوي شراء عقار آخر ، فاستشر أخصائي ضرائب يتمتع بخبرة 1031 بورصة. إذا كنت مؤهلاً للحصول على تبادل 1031 ، يمكنك استخدام العائدات المتأتية من بيع العقار المستأجر الخاص بك لشراء واحدة أخرى وتأجيل ضريبة الأرباح الرأسمالية التي كنت ستدفعها بطريقة أخرى.
17. عرض العقار على المستأجر الخاص بك أولا
يجب أن تكون الخطوة الأولى في بيع عقار يشغله المستأجر هي سؤال المستأجرين أولاً عما إذا كانوا يرغبون في شرائه. غالبًا ما يهتم المستأجرون بالشراء. إذا كانوا كذلك ، اطلب منهم الحصول على موافقة مسبقة للحصول على قرض وبموجب العقد. سوف تبني علاقة أفضل معهم ، وسوف يقدرون حقيقة أنك قدمت لهم الفرصة أولاً.
18. معرفة كيفية التعامل مع المستأجرين الصعبة
لورا أغادوني ، كاتبة مساهمة ، تروليا
قد يرفض المستأجر العدائي السماح لك بإظهار العقار للمشترين المحتملين ، ولن يحافظ على العقار في حالة استعداد وجاهز للعرض أو قد يخيف المشترين. يجب أن تعرف حقوقك كمالك. تقترح Trulia تقديم حوافز حتى يتعاون المستأجرون أو ، إذا استمروا في طرح مشكلة ، يمكنك استدعاء الشرطة لإجبار المستأجرين على منحك حق الوصول أو إنهاء عقد الإيجار.
19. استخدام الفيديو المتحركة كإستراتيجية تسويق
رانا أسعد ، كاتبة مساهمة ، مشرفة
لا يفيد استخدام الفيديو المتحرك أصحاب العقارات الذين يقومون بتسويق عقاراتهم للإيجار فقط. كما أنه يساعد أولئك الذين يرغبون في بيع منازلهم. يمكنك القيام بذلك بنفسك باستخدام هاتفك أو استئجار متخصص لالتقاط الفيديو. يوصي Mashvisor بعرض المعالم أو المواقع المحلية في الفيديو لاستهداف العملاء الذين يبحثون عن عقارات في منطقة معينة. هذه أداة رائعة لإضافتها إلى قوائمك على الإنترنت.
20. تقييم الأضرار وتكاليف الإصلاحات
PDX تجديد الموظفين الكاتب ، PDX التجديدات
إذا لم تكن تخطط لإصلاح العقار قبل بيعه ، فتوقع أن يطلب المشترين تقديم عروض أقل. للتأكد من أنك تبيعه بالسعر المناسب وليس في الصفقة ، توصي PDX Renovations بفحص منزلك حتى تتمكن من تقييم الضرر. أيضا ، معرفة تكاليف الإصلاحات حتى تتمكن من النظر في هذه التكاليف عند تسعير الممتلكات.
21. فك وتنظيف الممتلكات
فرياس بروبيرتيز كاتب شؤون الموظفين ، فرياس بروبيرتيز أوف أسبن
إذا كان المشتري المستهدف هو مالك المنزل ، فمن المرجح أن يرغبوا في شراء عقار حيث يمكنهم التحرك على الفور. تقترح Frias Properties أن تقوم بتنظيف الممتلكات الخاصة بك وتأكد من رفضها. يجب إزالة العناصر الشخصية للمستأجرين السابقين وجعل العقار يبدو جاهزًا قدر الإمكان للمالك الجديد.
22. تقديم عقد إيجار قصير الأجل للمستأجرين الحاليين
كايسي فيجنر ، كاتبة مساهمة ، رينتك دايركت
إذا كنت تخطط لبيع عقارك المستأجر ، فانتظر حتى تنتهي مدة عقد الإيجار أو تقدم عقد إيجار قصير الأجل للمستأجرين الجدد بينما لا تزال في مرحلة البيع. بهذه الطريقة ، لن يستغرق الأمر وقتًا طويلاً قبل انتهاء عقد الإيجار. إذا كنت قادرًا على بيع المنزل قبل انتهاء عقد الإيجار ، توصي Rentec Direct بأن تتأكد من موافقة المشتري على الاستئجار.
23. النظر في ترتيب الإيجار إلى الخاصة
جولي ريان إيفانز ، كاتبة مساهمة ، الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين
إذا كنت تعرض العقار على المستأجر ، تقترح الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن تفكر في منحهم خيار الإيجار الخاص بهم. ينطبق هذا النوع من الترتيبات بشكل خاص إذا كان المستأجر الخاص بك يواجه مشكلة في الخروج مع دفعة أولى كبيرة للحصول على قرض عقاري. تأكد من طلب مساعد قانوني في كتابة الاتفاقية حتى تتم حماية اهتماماتك.
24. تحسين بك كبح الاستئناف
MSP Staff Writer، Maui Showcase Properties
تدوم مرات الظهور الأولى ، لذلك من الأفضل الحفاظ على ساحة منزلك بحالة جيدة وتحسين جاذبيتك الشاملة إذا كنت تريد بيع عقارك المستأجر بسرعة. يوصي Maui Showcase بقص وتشذيب العشب الخاص بك ، مع الحفاظ على طيور الزهرة منعشة وغسل الأرصفة حسب الحاجة. من الأفضل القيام بذلك إذا كانت عقاراتك المؤجرة شاغرة. إذا لم يكن الأمر كذلك ، يمكنك أن تطلب من المستأجرين الحفاظ على العشب أو القيام بذلك بنفسك.
25. استخدام القنوات على الانترنت لسرد الممتلكات الخاصة بك
هناك قنوات مختلفة على الإنترنت تنشر عقارات للبيع وسيبدأ معظم المشترين هذه الأيام عمليات البحث الخاصة بهم عبر الإنترنت. لذلك ، إذا كنت ترغب في أن يكون لممتلكاتك عرض أكبر واستهداف مجموعة واسعة من الجمهور ، فكّر في سرد عقاراتك على قنوات مختلفة عبر الإنترنت ، مثل Zillow و Trulia و Redfin و Craigslist.
خلاصة القول - بيع تأجير الممتلكات
قد يتم بيع عقار مستأجر إما لمستثمر عقاري آخر أو لصاحب المنزل. يمكنك استخدام استراتيجيات مختلفة لضمان قيامك ببيع عقارك المستأجر بنجاح. إذا كنت تخطط لبيع عقارك المؤجر لأي سبب من الأسباب ، فتأكد من تذكر نصائح الخبراء الخمسة والعشرين المذكورة أعلاه للحصول على أكبر قدر من الفوائد من بيعك.
